réglementation airbnb : 10 mesures clefs qui pourraient tout changer en 2024

                                      Réglementation AIRBNB : 10 mesures clefs qui pourraient tout changer en 2024

Les locations AirBnB proposent un débat animé depuis maintenant plusieurs années, entre les personnes qui y sont favorables, et celles qui ne le sont pas.

Pour réglementer davantage les locations de courtes durées, la proposition de loi n°1176 visant à remédier aux déséquilibres du marché locatif en zone tendue, a été déposée le vendredi 28 avril 2023 et renvoyée à la Commission des affaires économiques.

Cette loi trans-partisane vise à durcir plusieurs plans de la réglementation Airbnb.

Pour cela, une série d’amendements sont venus compléter le projet de loi initial, et ont été discutés par la Commission des finances, afin d’être proposés aux votes des parlementaires en début d’année 2024. Si ce projet de loi est adopté en l’état, les règles du jeu devraient changer en 2024 pour tous les acteurs de l’économie de courte durée, à savoir les propriétaires, les intermédiaires immobiliers, les élus mais encore les copropriétés.

Voici un examen de 10 mesures clefs de ce projet de loi susceptible d’être adopté par les élus au début de l’année 2024.

1.    Les intermédiaires immobiliers sont désormais visés par la loi

Les intermédiaires immobiliers, tels que les conciergeries et les agences de gestion locative n’étaient jusqu’à présent, pas responsables lorsque des propriétaires effectuaient des locations de courte durée.

Si le projet de loi est adopté, désormais, ces intermédiaires immobiliers sont passibles d’une amende civile sur le fondement de l’article L.324-1-1 code tourisme et de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation qui régissent les locations en meublé touristique, au même titre que le loueur (CE 36, 56, 113).

En pratique, une conciergerie qui viendrait louer pour le compte d’un client un bien en résidence secondaire sans s’assurer de la conformité de cette location avec l’article L.631-7 du Code de la construction pourrait désormais s’exposer au même titre que le propriétaire contrevenant à la loi à une amende maximum de 50.000 euros dans une ville comme Paris par exemple.

 2.    Une baisse drastique du nombre de jours autorisés pour les locations de courte durée en résidence principale.

La loi n°2018-1021 du 23 novembre 2023 relative à l’évolution du logement, de l'aménagement et du numérique, dites Loi ELAN, était venue compléter le Code du tourisme en y intégrant l’article L.342-1-1. Cet article, d’une importance capitale pour les locations en meublé touristique, venait limiter pour les résidences principales, le nombre de jours par an où les locations de courte durée étaient possibles à 120 jours.

Or dorénavant, avec l’adoption par la Commission de plusieurs amendements, dont les numéros 88 et 134, il ne sera possible de louer sa résidence principale que 90 jours par an ; une baisse drastique limitant davantage le droit de jouissance des propriétaires.

Il est loin d’être certain que le législateur adopte une telle mesure qui sera à surveiller.

3.    La fiche H2 ; la preuve de l’usage d’habitation serait désormais rapportée à l’année 1970 entière

Un autre point important de cette proposition de loi est la preuve de l’usage d’habitation. En effet, la Ville de Paris (et désormais les grandes Villes comme Lyon, Lille, Bordeaux etc..) pour poursuivre les propriétaires exerçant les locations de courte durée, fondait son argumentaire sur l’application de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation. Cet article, fondamental et applicable pour les communes de plus de 200 000 habitants, règlementait le changement d’usage des locaux destinés à habitation. Pour qu’un local soit réputé à usage d’habitation, il devait être affecté à cet usage au 1e janvier 1970. Si la preuve était rapportée, le propriétaire risquait une amende de 50 000 euros.

Cette preuve était rapportée par l’étude des fiches H2, toutes remplies par les propriétaires durant l’année 1970 définissant l’usage des locaux. La moindre faille de ces fiches H2 déboutait la Ville de ses demandes. Comme toutes les fiches H2 étaient remplies en septembre 1970, la Ville se faisait régulièrement débouter du tribunal faute de pouvoir rapporter cette preuve au 1er janvier 1970.

Cependant grâce à cette nouvelle rédaction de la loi émanant de l’amendement CE 34 , la Ville pourrait prouver cet usage à toute l’année 1970, du 1e janvier au 31 décembre 1970.

Toutes les fiches H2 comportant des propriétaires occupants en 1970 seraient alors éligibles à permettre à la ville de Paris de poursuivre ces propriétaires sur le fondement de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation et obtenir des amendes automatiques.

Un lecture extensive de ce nouveau texte qu'il importera d'examiner attentivement pourrait ouvrir la voie à ce que la majorité des fiches H2 soient éligibles à retenir un usage d'habitation et donc une amende quasi automatique dont le montant restera à l'appréciation souveraine du juge !

4.    L'interdiction de la mise en location meublés touristiques pour les logements ayant un DPE négatif

La règlementation de mise en location de courte durée n’était pas rattachée aux diagnostics de performance énergétique, appelés DPE.

Or, avec cette nouvelle écriture de la loi, les propriétaires ne pourront plus louer leurs logements si le DPE est mauvais. Un échelonnement sera mis en place : les logements classés en G à partir du 1er janvier 2025, les logements classés F à partir du 1er janvier 2028 et des logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
 
5.    La faculté pour un maire de soumettre ou non la mise en location de meublé touristique à un régime d’autorisation préalable fondée sur la présentation d’un DPE

Auparavant, les élus municipaux et les maires ne pouvaient pas soumettre la mise en location en meublé touristique à la réalisation d’un diagnostic de performance énergétique.

L’amendement 31 vise à leur donner cette possibilité en leur permettant de soumettre, ou non, la mise en location touristique de leur commune, à un régime d’autorisation préalable fondé sur la présentation d’un diagnostic de performance énergétique.

6.    Un affichage dans les parties communes obligatoire des locations en meublé touristique

Les propriétaires louant leur logement en résidence principale à hauteur de 120 jours étaient libres d’effectuer des locations de courte durée sans en informer la copropriété. Ces activités, n’étaient pas soumises à un affichage.

Néanmoins, la nouvelle rédaction de la loi obligerait ces propriétaires qu’ils ont recours à la location en meublé touristique, et d’en informer le syndic de copropriété qui lui même procèderait à une note d’information lors d’une prochaine assemblée générale.

7.    Un durcissement du régime fiscal 

L’article 3, durci par la commission des lois la semaine dernière contre l’avis du gouvernement, prévoit d’abaisser à 30 % le taux d’abattement sur les revenus des meublés de tourisme (contre 71 % pour la location meublée classée et 50 % pour la location meublée non classée aujourd’hui). Une exception serait retenue en « zone rurale très peu dense » où un taux de 41 % supplémentaire (71 % au total) pourrait être appliqué.

Cette disposition devra être surveillée de près car elle divise la classe politique.

8.    Les fraudes constatées dans les communes ayant mis en place l’obligation d’enregistrement préalable des locations en meublé touristique.

Conformément à l’article L.324-1-1 du Code du tourisme, certaines communes ont soumis les locations en meublé touristique à l’obligation d’enregistrement préalable. Nonobstant, des fraudes étaient constatées telles que l’absence d’enregistrement préalable, l’utilisation de faux numéros d’enregistrement ou encore de fausses informations fournies par les propriétaires.

De ce fait, les amendements 59, 79 et 106 viennent ajouter de lourdes amendes lorsque ces infractions seront constatées.

En cas d’absence d’enregistrement préalable, les propriétaires encouraient une amende civile qui ne donnait lieu que rarement à condamnation. Pour combler ces manquements, ils encourent désormais une amende administrative de 5000 euros.

En cas de faux numéro d’enregistrement ou fausses informations fournies, il n’y avait aucune sanction, dorénavant les propriétaires encourent une amende civile de 15 000 euros.

9.    La limitation du nombre d’autorisations de changement d’usage pour la location de courte durée

Auparavant, les communes n’avaient pas la faculté de limiter, de restreindre ou de règlementer le nombre d’autorisation de changement d’usage temporaire des locations touristiques.

La nouvelle rédaction attribue cette faculté aux communes mais également de définir les périmètres d’application, la durée de l’autorisation et la procédure de sélection des candidats. Cette faculté offre aux élus un instrument supplémentaire pour réguler les tensions locatives.

10.    Un maire peut décider le réduire le nombre des jours des locations en meublés touristiques autorisés à 30 jours minimum.

L’amendement 37 rappelle que l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs prévoit que la qualité de résidence principale se perd si le logement en question est occupé moins de 8 mois par an, laissant la possibilité aux propriétaires d’user de leur bien autrement comme ils l’entendent le reste de l’année, notamment en le louant en courtes durées.

Or, ce même amendement proposait de laisser la possibilité aux élus municipaux de réduire le nombre de jours de locations en meublés touristiques à 30 jours.

De surcroit, cet amendement est tombé, jugé par la Commission comme excessif démontrant un usage détourné de l’intention initiale du législateur.

En conclusion, ce projet de loi, s’il devait être adopté en début d’année 2024 viendrait durcir fortement la règlementation des meublés touristiques, il est recommandé de s'adjoindre un avis juridique avant toute mise en location.