propriétaire à bordeaux ? mode d’emploi pour louer votre logement sur airbnb

Propriétaire à Bordeaux, vous souhaitez louer un logement sur une plateforme de location meublée touristique ? Voici quelques précisions sur cette réglementation et sur les démarches à respecter pour louer en toute régularité. 

Introduction 

Après Paris, la ville de Bordeaux est la deuxième ville de France qui accueille le plus de logements mis en location saisonnière au regard du nombre d’habitations (source). Ainsi, il existe environ 10 000 offres Airbnb disponibles à la location touristique. 

Victime de sa popularité auprès des voyageurs et touristes du monde entier, la ville de Bordeaux se retrouve face à un problème grandissant : de plus en plus de logements qui étaient auparavant mis en location meublée classique se retrouvent transformés en logements pour accueillir des touristes. Si l’investissement est évidemment bien plus rentable pour les propriétaires, la situation devient de plus en plus compliquée pour les habitants qui cherchent à s’installer à Bordeaux sur de plus longues durées, et notamment pour les étudiants. La multiplication des annonces pose ainsi des difficultés importantes que la ville a souhaité adresser dans la délibération du 7 juillet 2017.

1) Que dit la réglementation bordelaise sur la location saisonnière ?

La délibération du 7 juillet 2017 est entrée en vigueur depuis le 1er mars 2018. Elle définit le cadre réglementaire à respecter par tout propriétaire souhaitant investir dans l’activité de location saisonnière. Elle impose, comme pour Paris ou Lyon, des mesures communes à tous les logements et se calque, pour les autres mesures, sur la réglementation parisienne qui distingue location de la résidence principale ou de la résidence secondaire. 

2) Les démarches obligatoires dans tous les cas : enregistrement et taxe de séjour

En tant que propriétaire, il vous incombe de procéder à la déclaration de l’activité de location, afin d’obtenir un numéro d’enregistrement qui devra figurer sur l’ensemble des annonces. Ce numéro est obligatoire, que vous mettiez en location votre résidence principale ou secondaire. 

Cette déclaration peut se faire directement en ligne, via le portail de service-public.fr. La déclaration de la taxe de séjour est également obligatoire. Elle a d’ailleurs fait l’objet d’une modification récente datant de janvier 2019. 

3) Vous louez votre résidence principale ? 

Pour rappel, on considère qu’un logement constitue votre résidence principale à partir du moment où vous l’occupez plus de huit mois par an. Ainsi, il vous est toujours possible de mettre en location meublée touristique votre résidence principale dans la limite de 120 jours (soit quatre mois par an). La location meublée saisonnière est permise sans autorisation de changement d’usage dans une telle hypothèse et ne nécessite que l’enregistrement à la mairie et le paiement des taxes obligatoires.

4) Vous louez votre résidence secondaire ?

Si le local constitue votre résidence secondaire (occupée moins de quatre mois par an) ou si vous souhaitez mettre en location votre résidence principale plus de 120 jours, alors une autorisation de changement d’usage est nécessaire. Cette autorisation vous sera délivrée par la mairie conformément à l’article L.631-7 du Code de la Construction et de l’Habitat.

Cette autorisation est soumise à compensation : vous devrez alors acheter un local à usage d’habitation de même surface et dans la même « zone » (cf. ci-dessous) ou transformer un local commercial en local à usage d’habitation. L’objectif est de maintenir un marché de l’immobilier ouvert à la location classique, notamment pour les étudiants.

Quelques précisions sont à noter sur la compensation.

La surface de compensation doit être au moins égale à la surface du logement loué. Concernant les zones de compensation :

• Votre local en meublé touristique se trouve en zone A : le local de compensation doit se situer exclusivement dans la zone A.

• Votre local en meublé touristique se trouve en zone B : le local de compensation doit se situer soit en zone B, soit en zone A.

• Votre local en meublé touristique se trouve en zone C : le local de compensation peut se situer dans l’une des trois zones.

• Les différentes zones correspondent à des quartiers plus ou moins centraux de la ville. La délibération de la ville contient un plan indiquant les délimitations de ces zones.

Vous ne pouvez compenser avec un logement au rez-de-chaussée et le logement qui est utilisé pour la compensation doit naturellement respecter les normes de décence.

5) Contrôles et sanctions 

Le dispositif de contrôle de la ville de Bordeaux comprend aujourd’hui cinq contrôleurs pour environ 10 000 annonces (soit 2 000 annonces gérées par chacun des contrôleurs). A l’instar de Paris et d’autres grandes villes, les contrôleurs sont chargés d’effectuer des constatations sur place dans les logements pour lesquels les règles ne sont a priori pas respectées, ce qui semble être le cas pour environ 80% des annonces bordelaises. 

Il convient de rappeler que les fausses déclarations et la dissimulation sont punies par une amende pénale qui peut atteindre 80 000 euros. 

Par ailleurs, l’amende civile peut atteindre 50 000 euros par local irrégulièrement transformé. L’absence d’enregistrement est punie par une amende d’un montant maximal de 5 000 euros.

Pour le moment, les affaires risquent de toute manière d’être mises en suspens en attente de la décision de la Cour de justice de l’Union européenne sur la question préjudicielle envoyée par la Cour de cassation, concernant la conformité au droit européen de l’article 631-7 du Code de la construction et de l’habitation.  (Pour en savoir plus sur le gel des procédures).

ATTENTION : si le logement que vous souhaitez mettre en location se situe dans un immeuble en copropriété, cette location est subordonnée au respect du règlement de copropriété. Chaque règlement de copropriété est unique et nécessite généralement une analyse par un avocat, qui vous expliquera précisément quels sont vos droits et obligations sur votre logement.