paris : louer une chambre d’hôtes sans restriction sur airbnb

A l’heure où il est quasiment impossible de louer son appartement 365 jours sur les plateformes de locations en raison de la règlementation de la ville de Paris sur la location saisonnière, l’ouverture d’une chambre d’hôte apparaît ainsi comme une exception légale permettant aux propriétaires de mettre en location sur AIRBNB leur résidence principale toute l’année.

Dans ce contexte, il convient de dresser un panorama juridique de l’activité de location des chambres d’hôtes.

Notre analyse ci-après aura donc pour objet d’éclairer les propriétaires sur les aspects juridiques de l’ouverture d’une chambre d’hôte en région parisienne.

Pour les besoins de cette analyse, il conviendra tout d’abord de faire un rappel de la réglementation de l’activité de location de chambre d’hôte (1).

Ensuite, nous aborderons les conditions juridiques d’ouverture des chambres d’hôtes (2).

Enfin, nous examinerons la question de l’articulation du règlement de copropriété avec l’activité de location de chambre d’hôte (3).

I- La réglementation de l’activité de location de chambre d’hôte. 

L’activité de chambre d’hôte est règlementée dans le Code du tourisme plus précisément, aux articles L.324-3 à L.324-5, ainsi qu’aux articles D.324-13 à D.324-16 du Code précité.

A cet effet, l’article L.324-3 du Code définit les chambres d’hôtes comme « des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations ».

Quels sont les critères de qualification d’une chambre d’hôte ?

A la lecture de l’article L 324-3 du Code du tourisme, trois critères permettent de conclure à la qualification de chambre d’hôte.

Tout d’abord, une chambre d’hôte est avant tout une chambre meublée assortie de prestations ce qui signifie qu’elle dispose de meubles d’habitation incluant du mobilier utile à la vie et au confort.

Ensuite, la chambre d’hôte est située chez l’habitant. Autrement dit, elle doit se trouver à l’intérieur de la résidence principale du propriétaire. L’hôte partage ainsi la maison avec le propriétaire.

Enfin, la chambre d’hôte est également un contrat de location à titre onéreux pour une ou plusieurs nuitées à l’endroit des touristes.

Existe-t-il des exclusions ?

Certaines chambres sont exclues du régime de l’activité de chambre d’hôtes. C’est le cas notamment des chambres dépourvues de jardin, les chambres d’hôtes situées dans des lotissements ainsi que celles dont l’extérieur du bâtiment ne correspond pas aux spécificités de la région.

Quelles sont les limites à la location de chambre d’hôte ?

Au regard de l’article D 324-13 du Code du tourisme, le propriétaire qui exerce une activité de location de chambre d’hôte ne peut louer plus de cinq chambres par habitation, ni recevoir plus de 15 personnes en même temps.

En cas de non-respect de cette disposition, l’activité de location de chambre d’hôte sera requalifiée en « hôtel de tourisme ». Dans ce cas, le propriétaire devra respecter les règles régissant les hôtels ainsi que la réglementation des Etablissement Recevant du Public (ERP).

L’activité de location de chambre d’hôte est-elle soumise au régime du changement d’usage de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation ?

Selon la ville de Paris, il n’y a de changement d’usage, au sens de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation.

De même, à la différence des locations meublées touristiques, l’exploitant de chambre d’hôte est dispensé de l’autorisation de changement de destination.

Le propriétaire est-il soumis à certaines prestations ?

Certaines prestations ont un caractère obligatoire tandis que d’autres revêtent un aspect facultatif.

Au sujet des prestations obligatoires, le Code du tourisme prévoit un ensemble de règles obligatoires auxquelles doit faire face le propriétaire qui loue son habitation.

En effet, le propriétaire doit fournir un certain niveau de qualité en termes de service, d’équipement, d’environnement et de sanitaire.

Ces règles sont les suivantes :

• L’exigence d’un équipement minimum pour toute activité de chambre d’hôte

• La surface minimale réglementaire de chaque chambre doit être de 9 m² (hors sanitaires), avec une hauteur sous plafond d’au moins 2,20 m. Cependant, il est généralement admis que, pour des raisons commerciales, une chambre ne peut être inférieure à 12 m².

• La chambre d’hôte doit être en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité.

• La location d’une chambre d’hôte comprend obligatoirement la fourniture groupée d’une ou plusieurs nuitées, l’accueil aux hôtes, le petit déjeuner, propriétaire doit fournir un ensemble de services notamment un accueil aux hôtes, le linge de maison ainsi que le petit-déjeuner.

• Chaque chambre d’hôte donne accès à une salle d’eau et à un WC.

• Le ménage des chambres et des sanitaires doit être assuré quotidiennement, sans frais supplémentaires.

• Les loueurs sont soumis aux mêmes obligations que les hôteliers en matière d’affichage de prix (affichage à l’extérieur de l’habitation, au lieu de réception des clients ainsi que derrière la porte de chaque chambre).

Au titre des prestations facultatives, le propriétaire peut proposer des repas à ses hôtes en sus du petit-déjeuner. On parle ainsi de tables d’hôtes.

En ce sens, le propriétaire peut servir à la table familiale des repas traditionnel à base de produits régionaux provenant d’exploitations agricoles ou du terroir.

Cela présente l’avantage de créer un environnement de convivialité, de fidéliser la clientèle et permettre ainsi au propriétaire de recueillir de bon commentaire sur les plateformes.

Quelles sont les obligations réglementaires de l’exploitant ?

L’exploitant de chambre d’hôte doit respecter certaines normes au niveau de la sécurité incendie, de l’accessibilité aux personnes handicapées et à la prévention de troubles à l’ordre public.

II- Les conditions juridiques d’ouverture d’une chambre d’hôte.

La constitution d’une activité de location de chambre d’hôte suppose l’accomplissement de certaines démarches préalables telles que la déclaration à la mairie, l’immatriculation à la chambre de commerce ou d’agriculture ainsi que l’affiliation à la sécurité sociale.

1ere étape : La déclaration auprès de la mairie de Paris.

Selon l’article L.324-4 du Code du tourisme, pour exercer légalement l’activité, l’exploitant doit effectuer au préalable une déclaration d’une ou plusieurs de ses chambres d’hôtes auprès de la mairie de la commune du lieu d’habitation, en l’occurrence la mairie de Paris.

Dans le même sens l’article D 324-15 du Code du tourisme précise que la déclaration envisagée doit préciser l’identité du déclarant, l’identification du domicile de l’habitant, le nombre de chambres mises en location, le nombre maximal de personnes susceptibles d’être accueillies, la ou les périodes prévisionnelles de location

En règle générale, le propriétaire peut effectuer la déclaration de plusieurs manières notamment par la voie électronique, soit en lettre recommandée. Celui-ci peut également opter pour le dépôt à la mairie.

Cependant, dans le but de simplifier les démarches, certaines villes ont mis en place la déclaration en ligne. C’est le cas notamment de la ville de Paris

Ainsi, les propriétaires parisiens qui proposent à la location leurs chambres d’hôtes doivent effectuer leur déclaration en ligne via un formulaire cerfa n° 13566*02.

A l’issue de la déclaration, un numéro d’enregistrement est attribué au propriétaire.

C’est ce numéro qui devra être publié par le propriétaire sur les annonces de location.

En cas l’absence de déclaration, l’exploitant encourt une amende de 450 euros à 750 euros, conformément aux dispositions de l’article R.324-16 du Code du tourisme.

2ème étape : L’immatriculation à la chambre de commerce ou d’agriculture.

Au sujet de l’immatriculation, il importe de faire le distinguo entre les locations en chambre d’hôte exercé à titre habituel et ceux exercé à titre complémentaire.

L’exercice de l’activité de chambre d’hôte à titre habituel. 

Lorsque le loueur de chambre d’hôte exerce son activité de façon habituelle durant toute l’année ou de manière saisonnière, celui-ci est tenu de s’inscrire au Registre de Commerce et Société (RCS) mais également de s’immatriculer auprès du Centre de Formalités des Entreprises (CFE) de la chambre de commerce et d’industrie.

Car, en effet, dès lors que l’activité de location de chambre d’hôte est entreprise à titre habituel ou principal, elle constitue ainsi une activité commerciale ou agricole.

Le caractère habituel implique ici l’idée de répétition de l’activité de location de chambre d’hôte par le propriétaire.

A contrario, lorsque le loueur de chambre d’hôte exerce son activité dans son exploitation agricole, l’activité concernée est donc complémentaire à son activité agricole. Par conséquent, les loueurs devront s’immatriculer auprès du Centre de Formalité des Entreprises de la chambre d’agriculture.

Au titre des sanctions, le loueur de chambre d’hôte encourt une peine d’emprisonnement de 6 mois ainsi qu’une amende pouvant aller jusqu’à 4.500 euros dès lors qu’il fournit des informations inexactes au cours de son immatriculation.

L’exercice de l’activité de chambre d’hôte à titre complémentaire. 

L’activité de chambre d’hôte peut être exercée en complément d’une activité professionnelle ou salarié.

Si l’activité est exercée en complément d’une activité professionnelle habituelle déjà déclarée au RCS, l’ouverture d’un nouvel établissement est à déclarer à l’aide d’un formulaire P2 :

• auprès du CFE de la chambre d’agriculture lorsque l’activité de location de chambres d’hôtes est exercée par un exploitant agricole sur l’exploitation agricole,

• auprès du CFE de la chambre de commerce et d’industrie du lieu de situation de la location dans les autres cas.

Si l’activité est exercée en complément d’une activité salariée, une déclaration de début d’activité non salariée (formulaire P0) doit être souscrite auprès du CFE de la chambre de commerce et d’industrie du lieu de situation de la location.

3ème étape : l’affiliation à la sécurité sociale.

Pour déterminer si l’exploitant de chambres d’hôtes devra s’affilier à la sécurité sociale, il convient de vérifier le montant des revenus imposables provenant de son activité

En effet, il n’y a pas d’obligation d’affiliation, lorsque les revenus imposables issus de l’activité de loueur de chambres d’hôte sont inférieurs à 13% de la valeur annuelle du plafond annuel de sécurité sociale soit 5.268 euros en 2019.

En effet, ces dits revenus relèvent du patrimoine privé du propriétaire. Celui-ci devra les déclarer auprès de l’administration fiscale. Par conséquent, le revenu généré par la location sera soumis aux prélèvements sociaux (CSG/CRDS) sur les revenus du patrimoine au taux global de 17,2%. Ces prélèvements sont opérés automatiquement au même moment que l’impôt sur le revenu.

A contrario, les exploitants de chambre d’hôte doivent s’affilier auprès de l’agence de de la sécurité sociale des indépendants, lorsque le revenu imposable excède la somme de 5.268 euros en 2019. Car au-delà de ce seuil, ces revenus présentent un caractère professionnel.

Dans ce cas, l’exploitant devra s’affilier sur le site guichet-entreprises.fr. De plus, il devra déclarez ses bénéfices sur le site net-entreprises.fr.

En toute hypothèse, le revenu imposable de l’activité pris en compte pour apprécier si ce seuil est franchi correspond au gain tiré de la location de chambres d’hôtes, y compris celui issu de l’activité de table d’hôtes (déjeuner et dîner) lorsque cette prestation est proposée en complément.

Concernant, les exploitants agricoles de chambre d’hôte, ceux-ci sont directement rattachés au régime de la mutualité sociale agricole (MSA) du lieu de situation de la structure d’accueil touristique.

Par ailleurs, lorsque l’activité de chambres d’hôtes est gérée en société (sociétés par actions simplifiée, par exemple), les associés sont affiliés au régime général de la sécurité sociale uniquement s’ils sont salariés.

Au titre des assurances maladie, maternité, vieillesse, invalidité et décès, l’exploitant de chambres d’hôtes doit être affilié au régime social des travailleurs non-salariés (TNS) soit auprès du régime social des indépendants (RSI) ou soit auprès de la Mutualité sociale agricole (MSA) pour les agriculteurs.

Compte tenu de la complexité juridique de ces démarches, l’ouverture d’une chambre d’hôte nécessitera le plus souvent l’avis d’un avocat spécialiste de la location saisonnière.

Celui-ci sera capable d’assurer sur la légalité d’un projet de location de chambre d’hôte.

III- L’articulation du règlement de copropriété avec l’activité de chambre d’hôte : le cas de la clause d’habitation bourgeoise.

Aux termes de l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 règlementant le statut de la copropriété, « chaque copropriétaire peut jouir librement de ses parties privatives à condition de ne pas porter atteinte, ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble ».

Cependant, les règlements de copropriété peuvent prévoir l’interdiction des locations de courte durée notamment dans les anciens règlements de copropriété ou soumettre ces activités à autorisation des copropriétaires. On parle souvent d’interdiction du « commerce des garnis ».

En ce sens, les règlements de copropriété prévoient généralement ce que l’on peut appeler une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive.

En droit, la clause d’habitation bourgeoise désigne une clause d’un règlement de copropriété permettant au locataire d’utiliser les locaux privatifs pour l’habitation personnelle mais aussi pour l’exercice d’activités professionnelles libérales, à la différence de la clause d’habitation bourgeoise exclusive qui elle interdit purement et simplement toute activité professionnelle ou commerciale.

La jurisprudence sur l’articulation du règlement de copropriété et l’activité de chambre d’hôte varie en fonction

Tandis que certaines décisions approuvent à quelques conditions, l’activité de de chambre d’hôte dans la copropriété malgré la présence d’une clause bourgeoise, d’autres en revanche l’interdise purement et simplement.

Dans un arrêt en date du 8 juin 2011, la troisième chambre civile de la cour de cassation indique que le règlement peut interdire la location de chambres garnies lorsqu’elle engendre un va-et-vient incessant de personnes étrangères à l’immeuble modifiant ainsi les conditions d’habitation  

De même, dans un jugement en date du 9 février 2016, le Tribunal de grande instance de Lyon a estimé que même si l’activité de chambres d’hôtes n’était pas en soi irrégulière, elle ne doit pas contrevenir au règlement de la copropriété qui prévoit une clause d’habitation bourgeoise. Par conséquent, le tribunal a prononcé la cessation de l’activité.

Prenant le contrepied de ces décisions,  l’arrêt en date du 8 juin 2011 rendu par la troisième chambre civile de la cour de cassation indique que la location de chambre d’hôtes pourrait être admise si le règlement prévoit l’exercice de professions libérales au sein de l’immeuble.

Ainsi, le va-et-vient des invités de l’hôte n’engendrerait pas davantage de fréquentations que celles engendrées par la profession libérale.

Dans le même sens, le Tribunal de grande instance de Paris statuant en référé le 10 novembre 2016 énonce que cette formule d’hébergement doit seulement être déclarée en mairie. Qu’il n’entre pas dans le rôle du syndicat de vérifier le respect du dispositif administratif applicable s’agissant des parties privatives, sauf à justifier de nuisances excédant le trouble anormal.

Xavier DEMEUZOY - Avocat en locations meublées touristiques

[1] Civ.3, 8 juin 2011, n° 10-15.891.