louer son logement sur airbnb pendant les jeux olympiques ? 10 points juridiques et fiscaux à connaître !

Vous souhaitez louer votre résidence principale ou secondaire en courtes durées pendant les Jeux olympiques ?

Pionnier en réglementation des locations saisonnières et en fiscalité des meublés touristiques depuis sa création en 2017, le cabinet DEMEUZOY AVOCATS vous résume 10 points à connaitre avant de mettre votre logement en location.

Cet article demeure synthétique et non exhaustif : un examen juridique de votre projet reste conseillé afin de vous assurer de sa conformité.

A noter que 90% des décisions de justice citées dans l'article ont été obtenues par le Cabinet DEMEUZOY AVOCATS.

Voici un résumé des grandes lignes à connaître.

1  Vérifier la réglementation applicable dans votre commune

Chaque commune dispose d’une règlementation particulière en fonction des enjeux liés aux logements.

L’article de référence en la matière est l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation.

Il est applicable aux communes de plus de 200 000 habitants et à celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne.

Dans ces communes, il faut une autorisation préalable pour effectuer les locations saisonnières, seulement si le local est réputé à usage d’habitation au 1er janvier 1970.

L'autorisation préalable au changement d'usage est délivrée par le maire de la commune dans laquelle est situé l'immeuble. A Paris, par exemple pour les résidences secondaires, elle fait l’objet d’une compensation financière préalable à obtenir et d’un changement d’usage requis.

A défaut d’obtenir cette autorisation, effectuer des locations saisonnières pendant les JO constitue un changement d'usage, passible de sanctions pécuniaires au Tribunal pouvant atteindre 50 000 euros pour une résidence secondaire.

2 A Paris, si ce logement constitue votre résidence principale.

Vous êtes éligible, à Paris, à exercer les locations saisonnières sur votre appartement s’il constitue votre résidence principale.

Constitue une résidence principale, selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le logement occupé au moins  8 mois par an par le propriétaire ou le locataire.

Dans cette hypothèse la location saisonnière est autorisée dans la limite de 120 jours, par année civile. Il s’agit d’un seuil légal fixé par l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.

Le dépassement de ce plafond de 120 jours est sanctionné par une amende de 10.000 euros par année de dépassement. Pendant toute la période des JO, vous êtes admis à effectuer des locations saisonnières de type AIBNB à hauteur d’une durée maximum de 120 jours.

Cependant, selon l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, trois exceptions légales autorisent  le dépassement des 120 jours. Il s’agit du motif professionnel, du motif médical et de la force majeure.Le cabinet DEMEUZOY est le premier à avoir obtenu la reconnaissance judiciaire de ces exceptions légales qui sont à appréhender avec prudence.

2.1 Le motif professionnel

Le motif de dérogation légale des 120 jours reposant sur une obligation professionnelle est le plus invoqué par les propriétaires poursuivis par la Ville de Paris, dans la jurisprudence du contentieux de location saisonnière de courte durée.En vertu d’une interprétation stricte de l’exception, deux conditions nécessaires à sa recevabilité sont fixées.

L’exception pour motif professionnel suppose que soit rapportée la preuve d’obligations professionnelles justifiant l’absence du défendeur durant au moins autant de jours que de nuitées louées lors de l’année civile concernée. La jurisprudence du Tribunal judiciaire de Paris a pu solliciter que soit rapporté par le propriétaire poursuivi une concordance temporelle entre les déplacements professionnels et les périodes de location en meublé de tourisme (TJ Paris, 10 sept. 2021, RG n°21/51579 ; TJ Paris, 12 avr. 2023, RG n°23/52263).

Ces conditions sont sévèrement appréciées par le juge qui estime que si le nombre de nuitées louées ne correspond pas aux périodes nécessaires d’éloignement professionnel, le dépassement pourrait être évité et doit être sanctionné (TJ Paris, 30 sept. 2021, RG n°21/50844).

Cette dérogation ne concerne que les emplois s’effectuant sur le sol français ou à partir du sol français (TJ Paris, 14 oct. 2021, RG n°21/52614).

L’exception pour obligation professionnelle ne requiert toutefois pas la démonstration du caractère exceptionnel des absences professionnelles invoquées (TJ Paris, 10 sept. 2021, RG n°21/51221).

Cette exception a finalement été caractérisée en septembre 2022, à la faveur d’un arrêt de la Cour d’appel de Paris (CA Paris du 29 sept. 2022, RG n°21/20664) et, plus récemment, en mai 2023, par un jugement du Tribunal judiciaire de Paris (TJ Paris, 24 mai 2023). Ces victoires sont l’œuvre du cabinet DEMEUZOY.

2.2 Le motif médical

Obtenu par le Cabinet DEMEUZOY, le motif médical ne semble avoir été retenu qu’une fois par le Tribunal judiciaire de Paris. Dans cette affaire, le juge a estimé qu’une raison de santé justifiait le dépassement du seuil légal pour une femme ayant prodigué assistance à son ex-compagnon dont l’état de santé le rendait totalement dépendant, ce qui l’avait contrainte à s’éloigner de son domicile (TJ Paris, 31 janvier 2022, RG n°21/50521).

Cette exception pour raisons de santé est complexe à caractériser : les aménagements relatifs au motif médical ne doivent pas être antérieurs à l’année du dépassement. Le propriétaire qui parvient à prouver que son état de santé justifie un éloignement de sa résidence principale est tout de même condamné si le logement occupé à la place l’est depuis de nombreuses années, donc bien avant que l’état de santé ne soit prouvé (TJ Paris, 12 janvier 2022, RG n°21/54175).

2.3 La force majeure

A notre connaissance, l’exception de déplafonnement en raison d’un cas de force majeure n’a encore jamais été retenue. Elle est définie dans le cadre de ce contentieux comme une « situation dans laquelle le loueur ne peut physiquement occuper le bien donné en location en raison d’un évènement irrésistible et imprévisible » (TJ Paris, 29 octobre 2021, RG n°21/50509).

3-  A Paris si ce logement constitue votre résidence secondaire

En principe à Paris, lorsqu’il s’agit d’une résidence secondaire, les locations saisonnières sur les sites tels que AIRBNB sont prohibées. Sauf à solliciter et obtenir une autorisation de changement d’usage, qui s’accompagne d’une compensation financière à Paris.

Les conditions de délivrance de cette autorisation et de détermination de cette compensation sont fixées dans le règlement municipal de la Ville de Paris, pris en application des articles L.631-7 et suivants du code de la construction et de l’habitation.

De plus, votre règlement de copropriété ne devra pas s’opposer à cette activité.

A défaut d’obtenir cette autorisation, les locations saisonnières effectuées sur les résidences secondaires à Paris, sont passibles de poursuites diligentées par la Ville de Paris pour infraction au changement d’usage, et d’une condamnation à une amende pouvant atteindre 50.000 euros, en vertu de l’article L.651-2 du code de la construction et de l’habitation.

4 – Si votre logement est situé en région parisienne.

Si votre commune est concernée par l’infraction au changement d’usage prévue à l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, vous devez vous assurer, selon l’article L.631-7-1 du code du tourisme, qu’une délibération du conseil municipal fixe les conditions de délivrance des autorisations aux changements d’usage et détermine les compensations pour l’application de l’article L.631-7.

Pour pouvoir effectuer cette vérification, vous devez vous rapprocher directement du service d’urbanisme de votre commune.

Si vous pouvez mettre votre appartement en locations saisonnières pendant la période des JO, vous devez obligatoirement déclarer votre activité auprès de la mairie du lieu de l’immeuble.

L’obligation d’enregistrement auprès de la Commune

L’article L.324-1-1 II° du Code du tourisme impose une déclaration préalable du logement faisant l’objet d’une location meublée de tourisme auprès du maire de la commune où est situé le bien. L’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation permet également de soumettre à déclaration préalable les locations de résidence principale. Cette obligation est prévue à peine d’une amende de 5.000 euros.

La Ville de Paris poursuit systématiquement les contrevenants pour réclamer une amende de 5000 euros.

Le Cabinet DEMEUZOY a pu obtenir en justice quelques décisions réduisant le montant de cette amende. 

Pour une illustration : 500 euros d’amende (Tribunal judicaire de Paris, 19 octobre 2021, RG n° 21/56167) , 800 euros d’amende (Tribunal judicaire de Paris, 14 septembre 2022, RG n° 22/53530)  200 euros d’amende (Tribunal judicaire de Paris, 15 octobre 2021, RG n° 19/55280)

5-  Les amendes en cas de violation des règles d’urbanisme

a.    Panorama des amendes principales :

i.    Lorsque le logement constitue la résidence secondaire du propriétaire, l’amende maximale encourue au titre de l’infraction de changement d’usage est de 50.000 euros, selon  l’article 651-2 du code de la construction et de l’habitation.

De très nombreuses décisions ont été rendues et confirmées par la Cour de cassation estimant que la ville de Paris ne pouvait rapporter une infraction au changement d’usage faute de pouvoir prouver l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, condition fixée par l’article L.631-7 du code de la construction. Dans ces jugements abondement repris par la presse, la Ville sera déboutée de ses demandes de condamnations.

Si la Ville de Paris arrive à démontrer l’usage d’habitation au 1er janvier 1970, l’infraction sera caractérisée et il sera alors possible d’invoquer au Tribunal des circonstances atténuantes pour tenter de réduire l’amende :

- Les diligences du propriétaire pour le retour à un usage d’habitation et en vue de la régularisation de la situation, sa bonne foi, et sa situation personnelle et financière (Tribunal judicaire de Paris, 5 décembre 2022, RG n° 22/52365), (CA Paris, 24 janvier 2019, RG n°18/16759).

- La cessation de l’infraction, (TGI Paris, 3 avril 2018, RG n°18/52175),

- Des difficultés financières importantes, dues par exemple à de longues périodes de chômage ou encore, l’ignorance légitime de la règlementation permettent une modulation du quantum de la condamnation. Cour d’appel de Paris, 24 janvier 2019, n°18/16759) (Cour d’appel de Paris, 27 juin 2017, RG n°16/05106).

ii.    Lorsque le logement constitue la résidence principale du propriétaire, l’amende maximale encourue est de 10 000 euros en vertu des dispositions de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.

Mais attention ! Depuis peu, la Ville de Paris demande la condamnation des propriétaires à l’infraction au changement d’usage sur résidence principale, par année d’activité. En clair, si vous l’avez effectué, par exemple depuis 2021, jusqu’au JO à venir (2024), soit 3 années, la Ville de Paris demanderait une condamnation à 30.000 euros !

Une fois encore, avant de mettre votre logement en courtes durées, il importe de s’assurer du risque juridique et judiciaire car la Ville de Paris adopte une politique assez systématique de poursuites judiciaires.

6-  Les restrictions en matière de copropriété

Les copropriétés sont de plus en plus hostiles à la pratique des locations saisonnières dans une copropriété. Cependant, selon l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965, «Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble. »

Or, la vie en copropriété impose le respect du règlement de copropriété, qui un document écrit qui définit les règles de fonctionnement de l'immeuble et précise les droits et les obligations des copropriétaires et de leurs locataires.

Il est donc essentiel de s’assurer au préalable des dispositions de votre règlement de copropriété.

7 – L’absence de nuisances de voisinage

La question des nuisances se pose généralement dans les copropriétés. Les va-et-vient des touristes, le bruit des valises, le comportement indélicat de certains locataires de passage, peuvent être à l’origine de nuisances.

Même si votre règlement de copropriété autorise (ou n’interdit pas) les locations saisonnières, elles doivent être effectuées de sortes à respecter la quiétude des copropriétaires et même des immeubles avoisinants. Le copropriétaire bailleur reste responsable vis-à-vis du syndicat des copropriétaires des nuisances faites par ses locataires.

Dans le cas le plus extrême, cette activité pourra être interdite par le juge sur le fondement du trouble anormal du voisinage ou, ordonner toute mesure visant à faire cesser les nuisances.

Pour exemple, dans une affaire mettant en cause les nuisances découlant de la mise en location saisonnière d’appartements via la plateforme de location Airbnb, au sein d’une copropriété située dans le 8ème arrondissement de Paris, le juge des référés du Tribunal judiciaire de Paris, par une ordonnance du 12 mai 2021, a ordonné la cessation de ces activités pour une durée de 16 mois sous astreinte de 700 euros par jour et par infraction constatée par voie d’huissier de justice.

Par la suite, un appel a été interjeté. La Cour d’appel de Paris, par un arrêt du 11 février 2022 (CA Paris, Pôle 1-Chambre 8, 11 février 2022, n°21/10676) bien qu’ayant reconnu que le règlement de copropriété n’interdit pas les locations saisonnières, a rappelé  que selon les dispositions de la loi du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété chaque propriétaire doit user et jouir librement des parties privatives, à condition de ne porter atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Puis, la Cour d’appel a considéré que la décision des premiers juges était une sanction excessive et disproportionnée par rapport aux troubles anormaux de voisinage subis par les copropriétaires.

Néanmoins, les juges d’appel ont ordonné la cessation  des troubles et nuisances sonores engendrées sous astreinte de 1 500 euros par jour.

8 Le régime fiscal applicable aux locations meublées

Les loueurs, propriétaires comme locataires, qui envisagent de mettre en location leur bien immobilier lors des Jeux Olympiques 2024 devront s’intéresser au régime fiscal applicable aux revenus générés par ces locations puisqu’ils devront intégrer les loyers encaissés dans leur déclaration des revenus 2024 (à effectuer au printemps 2025).

La location en meublé est une activité qui relève, au regard de l'impôt sur le revenu, de la catégorie des BIC (bénéfices industriels et commerciaux), que l'activité soit exercée à titre habituel ou à titre occasionnel.

En l’état de la législation actuelle, les loueurs en meublée de tourisme « classiques » seront soumis au régime micro-BIC et bénéficieront en principe d’un abattement de 50% sur les recettes encaissées tant qu’elles ne dépassent pas 77.700 euros (seuil applicable pour les revenus 2023).

Les meublés de tourisme, classés comme tel, font quant à eux l’objet d’une fiscalité particulière, et notamment d’un abattement forfaitaire de 71% sur les loyers encaissés lorsqu’ils ne dépassent pas 188.700 euros pour l’année 2023 (imposition sur 29% des recettes).

Le classement en meublé de tourisme est une démarche volontaire de la part du bailleur qui y voit une chance d'optimiser ses locations, mais n'est en aucun cas obligatoire pour pratiquer la location saisonnière. Le classement en meublé de tourisme, à l’instar du classement des autres hébergements touristiques, a pour objectif d’indiquer au client un niveau de confort et de prestation.

Cette démarche consiste à faire appel à un organisme agréé afin d’évaluer le niveau de confort et de prestation du logement. À l’instar des hôtels, ce classement va permettre d’attribuer au logement de 1 à 5 étoiles. Ce classement est facultatif mais il présente bien des avantages sur le plan fiscal.

Au-delà des seuils de 77.700 euros (meublé de tourisme « classique ») et 188.777 euros (meublé de tourisme classé) ou sur option du contribuable, le régime réel d’imposition s’applique.

Le résultat fiscal sera alors déterminé par la différence entre le montant des recettes locatives (montant des loyers hors taxes, encaissés ou non) et les charges exposées pour les besoins de l’activité. Les frais et charges d’exploitation sont déductibles lorsqu’ils sont exposés dans le cadre et pour les besoins de l’activité locative et qu’ils sont accompagnés de justificatifs :

-    les dépenses d’entretien et de réparation ;

-    charges de copropriété, les frais de gestion, les frais d’assurance ;

-    la taxe foncière sur les propriétés bâties (si le local est inscrit à l’actif du bilan), la contribution économique territoriale ;

-    les intérêts de l’emprunt souscrit pour financer l’acquisition (si le bien est inscrit à l’actif).

Le contribuable peut également déduire les amortissements seulement si le bien immobilier est inscrit à l’actif de son bilan.

Les biens meubles peuvent également être amortis ou déduits du résultat imposable (en fonction du montant d’acquisition).

A noter également que si le bien n’est loué (ou a vocation à l’être) qu’une partie de l’année, comme ce sera le cas pour ceux qui voudront mettre leur appartement uniquement pour les JO, le montant des frais et charges déductibles dont l’amortissement devrait faire l’objet d’un prorata,

9  Les taux d’impositions et modalités déclaratives applicables aux revenus générés par les locations saisonnières

Taux d’impositions

Le revenu net (i.e. les recettes diminuées de l’abattement ou des charges réellement engagées) générés par l’activité de LMP et LMNP sur une plateforme comme Airbnb sont imposés :

 - au barème progressif de l’impôt sur le revenu (taux de 0% à 45%) ;

le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenu (CEHR), de 3% lorsque pour un couple marié ou pacsé le revenu fiscal de référence est compris entre 500.000 euros et 1.000.000 euros et de 4% au-delà (les seuils sont de 250.000 euros et 500.000 euros pour une personne seule) ;

depuis le 1er janvier 2021, sont soumis aux cotisations sociales pouvant s’élever à 40% (en lieu et place des prélèvements sociaux de 17,2% pour les résidents de France):

-    tous les loueurs en meublé professionnels (LMP

-    les loueurs en meublé non professionnels retirant plus de 23.000 euros de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée type Airbnb (sauf à se prévaloir de la réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018 qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».)

En application de l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale, ces loueurs sont tenus de s’affilier au régime de Sécurité Sociale des travailleurs Indépendants (SSI). Par exception, ils peuvent opter pour une affiliation au Régime Général de la Sécurité Sociale à condition de ne pas dépasser le plafond de 77.700 euros en 2023.

Quel que soit le régime choisi, le loueur en meublé est également soumis à la CFE (Cotisation foncière des entreprises)et à la taxe de séjour dans certains cas.

A noter que si l’activité de loueur en meublé est réalisée au travers une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus générés par la location seront soumis à l’impôt sur les sociétés (15% à 25%).

-    Modalités d’impositions

Les démarches pour déclarer ses revenus issus de la location de meublée de tourisme aux impôts dépendent du régime fiscal choisi:

- Si le régime est celui du micro-BIC, il convient d’envoyer le formulaire 2042 C-PRO complété en même temps que la déclaration des revenus (formulaire n°2042).

- Si le régime est celui du réel simplifié, le loueur devra remplir et télétransmettre aux impôts sa liasse fiscale et comptable (formulaires n°2031, 2033 et annexes), au plus tard en mai.

Pour rappel, les usagers de sites de location entre particuliers reçoivent un relevé de leurs recettes à déclarer des plateformes de location et depuis le 1er janvier 2019, les plateformes doivent déclarer automatiquement les revenus des usagers auprès de l’Administration fiscale.

Aussi, les contribuables qui entendent mettre en location leur logement pour les Jeux Olympiques 2024 sur une plateforme type Airbnb recevront en 2025 un relevé qui servira à compléter leurs déclarations des revenus 2024.

Soulignons également que depuis le 1er janvier 2023, tout loueur en meublé non professionnel, qui commence son activité, doit se déclarer auprès du Greffe du Tribunal de Commerce et obtenir un numéro SIRET via le guichet des formalités des entreprises.

Cette démarche doit donc en principe être réalisée pour le propriétaire qui envisage de louer en meublé pendant les Jeux Olympiques.

Le revenu net (i.e. les recettes diminuées de l’abattement ou des charges réellement engagées) générés par l’activité de LMP et LMNP sur une plateforme comme Airbnb sont imposés :

- au barème progressif de l’impôt sur le revenu (taux de 0% à 45%) ;

- le cas échéant, à la contribution exceptionnelle sur les hauts revenu (CEHR), de 3% lorsque pour un couple marié ou pacsé le revenu fiscal de référence est compris entre 500.000 euros et 1.000.000 euros et de 4% au-delà (les seuils sont de 250.000 euros et 500.000 euros pour une personne seule) ;

- depuis le 1er janvier 2021, sont soumis aux cotisations sociales pouvant s’élever à 40% (en lieu et place des prélèvements sociaux de 17,2% pour les résidents de France):

-    tous les loueurs en meublé professionnels (LMP

-    les loueurs en meublé non professionnels retirant plus de 23.000 euros de recettes annuelles d’une activité de location meublée de courte durée type Airbnb (sauf à se prévaloir de la réponse ministérielle PELLOIS- AN n°3619 10/07/2018 qui prévoit que l’obligation d’assujettissement aux charges sociales ne s’applique pas aux LMNP qui confient un mandat de gestion à un professionnel de l’immobilier soumis à la loi n°70-9 du 2 janvier 1970, dite « loi Hoguet ».)

En application de l’article L 611-1 du Code de la sécurité sociale, ces loueurs sont tenus de s’affilier au régime de Sécurité Sociale des travailleurs Indépendants (SSI). Par exception, ils peuvent opter pour une affiliation au Régime Général de la Sécurité Sociale à condition de ne pas dépasser le plafond de 77.700 euros en 2023.

Quel que soit le régime choisi, le loueur en meublé est également soumis à la CFE (Cotisation Foncière des entreprises) et à la taxe de séjour  dans certains cas.

A noter que si l’activité de loueur en meublé est réalisée au travers une société soumise à l’impôt sur les sociétés, les revenus générés par la location seront soumis à l’impôt sur les sociétés.

10 L’avenir de la fiscalité des meublés de tourisme.

Notons que la fiscalité des locations meublées de tourisme devrait très prochainement évoluer.

Les prémices d’une réforme fiscale étaient visibles depuis le printemps dernier puisque le ministre de l'Economie Bruno Le Maire s'était dit « favorable » en juin à une réforme de la fiscalité des meublés touristiques type Airbnb, jugeant les effets d'aubaine « trop importants ».

La Première ministre Elisabeth Borne avait annoncé également en juin dernier une remise à plat de la fiscalité des locations, souhaitant que ce chantier « complexe » débouche « dans le prochain projet de loi de finances », discuté en automne 2023.

C’est chose faite puisque lors de la présentation du projet de loi de finances pour 2024, le 27 septembre dernier, Bruno Le Maire a annoncé la suppression de l’abattement de 71% pour les meublés de tourisme classé.

Il a déclaré : « Aujourd’hui, environ 100.000 logements loués en France bénéficient d’un abattement fiscal de 71%. C’est énorme! C’est une incitation à ne pas mettre son logement à la location, puisque vous pouvez gagner autant d’argent en trois mois qu’en une année! » explique-t-il

"Nous réduirons cet abattement fiscal à 50% comme pour les autres logements meublés pour que ces Airbnb reviennent sur le marché" a-t-il annoncé.

A noter toutefois, que la majorité des exploitants de meublé de tourisme ne sont pas classés et ne seront donc pas concernés par la suppression de cet abattement.

Aussi, si cette réforme est adoptée (la loi de finances pour 2024 sera définitivement votée en décembre prochain), elle ne devrait pas concerner la plupart des propriétaires qui envisagent de mettre en location leur bien pour les Jeux Olympiques 2024.

En conclusion compte tenu des obstacles juridiques et fiscaux, il est recommandé de s'adjoindre un avis juridique avant toute mise en location.