loi le meur & airbnb : les 10 points clefs adoptés par le sénat !

Monsieur Inaki ECHANIZ et Madame Annaïg LE MEUR, députés Finistère et des Pyrénées-Atlantiques, ont déposé à l’Assemblée Nationale le 28 avril 2023, une proposition de loi visant à renforcer la réglementation Airbnb en France, et renvoyée à la Commission des affaires économiques.

C’est ainsi qu’en janvier 2024, l’Assemblée Nationale a voté la proposition de loi transpartisane n°1174 anti-Airbnb, dite « loi Le Meur » visant à remédier aux déséquilibres du marché de la location meublée touristique.

Ces textes visent la réglementation Airbnb mais également le régime fiscal qui s’y rapporte. En effet, le logement est devenu un outil d’optimisation fiscale et de rendement permettant une exonération exagérée de l’impôt. En France, plus de 800 000 logements sont mis à la location de courte durée, entrainant la nécessité adapter les différentes réglementations en vigueur.

A cet égard, le sénat s’est réuni en audience publique le 21 mai 2024 à 14h30 afin de voter les différents amendements. C’est Madame la vice-présidence du Sénat Madame Sylvie VERMEILLET qui a présidé la séance.

La réunion a débuté par une discussion générale durant laquelle chaque parti politique a eu l’occasion de donner leurs positions sur les différents amendements qui seront votés par la suite.

Ainsi, le sénat s’est réuni pour discuter de cette proposition de loi durant de nombreuses heures jusqu’à 23 heures, ce mardi 21 mai.

Je vous propose à travers cet article inédit, un résumé pertinent et complet des principaux amendements proposés et adoptés par les sénateurs votés ce 21 mai 2024.

1. Maintien de la limitation des 120 jours par an en résidence principale.

L’article L.324-1-1 du code du tourisme venait limiter à 120 jours la possibilité pour un propriétaire, de louer sa résidence principale en location de courte durée. Cette limite a été reprise par la jurisprudence de manière constante. Seul certains motifs permettaient de dépasser ce seuil, tel que le motif professionnel, l’état de santé ou encore la force majeure.

L’article du code du tourisme répondait parfaitement à la définition même d’une résidence principale. En effet, l’article R.318 du code de la construction et de l’habitat, reprenant l’article 3 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 vient poser cette définition « un logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d'obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

La proposition de loi n°1174, discutée à l’Assemblée Nationale en janvier dernier, prévoyait d’abaisser cette durée de locations de courte durée à 90 jours.

Toutefois, plusieurs sénateurs ont émis des amendements visant à abaisser à 90 jours, voire même 60 jours (amendements n°90, n°11 rectifié bis, n°64 rectifié bis, n°38 rectifié et n°144).

Qu’eu égard de ces amendements, les sénateurs les ont rejeté et ont voté favorablement l’amendement n°1 rectifié quartel qui visait à supprimer la possibilité de réduire de 120 à 90 le nombre maximal de nuitées autorisées pour la location d'une résidence principale.

De ce fait, le sénat tend à revenir à la réglementation précédente qui autorisait jusqu’à 120 nuitées la location d’une résidence principale, un point des plus positifs pour les propriétaires.

2. L’amende civile pour violation du changement d'usage passe de 50 000 euros à 100 000 euros.

Le sénat a voté ce jour, un amendement des plus surprenants et dangereux pour tous les propriétaires souhaitant louer pour de courte durée leur résidence secondaire.

Avant la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, l’article L. 651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoyait que sans autorisation administrative de louer un logement qui n'est pas sa résidence principale, l'amende pouvait aller jusqu'à 25.000 euros par logement.

Tel qu’il est issu de sa nouvelle rédaction, l’article L.651-2 du Code de la construction et de l’habitation prévoit quant à lui une amende 50.000 euros par logement avec une astreinte d'un montant maximal de 1.000 euros par jour et par mètre carré jusqu'à régularisation.

Or, l’amendement 148 présenté par Madame GUHL prévoyait de passer d’une amende civile de 50 000 euros à 100 000 euros. En effet, la volonté ici même est de dissuader les propriétaires d’enfreindre la réglementation et de condamner les loueurs qui transforment illégalement et de manière durable des logements en meublés de tourisme dans les communes s’appuyant sur la réglementation du changement d’usage. Cet amendement a été voté par le sénat après avis favorable de la commission et avis de sagesse du gouvernement.

Ainsi, désormais les propriétaires qui souhaiteraient louer pour de courte durée leur résidence secondaire s’expose à une amende maximum de 100 000 euros qui serait rendue par le Président du Tribunal judiciaire.

3.    La durée de validité de la déclaration d’enregistrement.

L’alinéa 8 de l’article 1 A de la proposition de loi LE MEUR s’écrivait de la sorte « Un décret détermine les informations et pièces justificatives qui sont exigées pour l’enregistrement de la déclaration préalable. L’amendement 154 proposé par Madame LAVARDE, de rajouter un alinéa précisant que la durée de validité de l’enregistrement est de 5 ans.

Cet amendement étant adopté par le sénat, cette durée devient valable jusqu’à la délibération de la Commission mixte paritaire. 

4.    La déclaration d’enregistrement doit être faite par le loueur.

L’article 1er A de la proposition de loi prévoit que toute personne qui offre à la location un meublé de tourisme doit procéder préalablement à une déclaration soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national. Or, les loueurs se déchargeaient de cette obligation en faisant appel à un service de conciergerie.

Par l’amendement n°40 déposé par Monsieur FÉRAUD et par l’amendement n°92 déposé par Madame MARGATÉ, cette déclaration devra désormais être faite par le loueur. En effet, c’est le loueur qui doit effectuer la déclaration personnellement, permettant d’éviter les fraudes.

5.    L’obligation pour les plateformes de transmettre certaines données sur les meublés de tourisme loués.

L’article L. 324-2-1 du code du tourisme prévoit l’obligation pour les plateformes de transmettre certaines données sur les meublés de tourisme loués par leur intermédiaire aux communes qui en font la demande. Ces données sont essentielles pour permettre aux communes d’exercer un contrôle efficace sur la légalité des meublés de tourisme présents sur leur territoire.

Plusieurs amendements (n°49 rectifié) visent à sanctionner le défaut de transmission de ces données d’une amende de 50 000€ maximum par meublés de tourisme objet du manquement.

Ces textes permettent de responsabiliser davantage les plateformes de locations de courte durée.

6.    Attention à la fraude à la qualification de résidence principale.

Dans l’état actuel de la législation, la fraude à la notion de résidence principale est particulièrement répandue

Cette fraude permet à un propriétaire, en présentant le local qu’il souhaite offrir à la location en meublé de tourisme comme étant sa résidence principale, d’échapper à l’autorisation de changement d’usage prévue par le code de la construction et de l’habitation. Pour cela, il prévoit que le loueur doit apporter la preuve de cette affirmation dans sa déclaration préalable soumise à enregistrement auprès d’un téléservice national.

L’amendement 3 bis adopté par le sénat adopté vient permettre à la lutte contre la fraude de faire un progrès décisif. Toutefois, pour simplifier l’application de cette nouvelle obligation tant par les loueurs que par les services municipaux chargés du contrôle des déclarations, une présomption législative de preuve vient d’être adoptée. Précision quant à cette preuve de la résidence principale : elle sera réputée faite en cas de production par le loueur du dernier avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu au nom du loueur et à l’adresse du logement.

A cet égard, en France un seul avis d’imposition est rempli par contribuable au titre de l’impôt sur le revenu. Ce document fait alors foi quant au domicile fiscal du contribuable mais permet également de prouver sa résidence principale.

D’autres amendements identiques (n°31 bis, n°70 et n°114) viennent conforter cette décision.

7.    La suspension possible du numéro de déclaration en meublé touristique.

Pour pouvoir louer sa résidence secondaire, une autorisation de changement d’usage est obligatoire.

L’amendement 160 adopté par le sénat donne la possibilité pour le maire de suspendre le numéro de déclaration rattaché au local lorsque le loueur n’a pas obtenu d’autorisation de changement d’usage si elle est nécessaire.

8.  L’obligation d’enregistrement des meublés touristique sur tout le territoire, différée au 1e janvier 2026

L’adoption de l’amendement n°54 permet que l’entrée en vigueur de l’obligation d’enregistrement des meublés touristiques soit retardée au 1er janvier 2026 maximum, compte tenu de la nécessité de prendre certaines mesures par décret et de mettre en place le téléservice national sur l’ensemble du territoire.

9.    Toute déclaration de changement d’usage d’un lot de copropriété visant une mise en location d’un meublé de tourisme, est soumise au régime d’autorisation préalable fondée sur la présentation d’un procès-verbal de l’assemblée générale.

L’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation soumet la création de meublés de tourisme à la procédure de changement d’usage supposant l’octroi d’une autorisation définitive moyennant compensation. Cette réglementation ne s’applique pas aux résidences principales.

Le règlement de copropriété peut désormais prévoir l’interdiction de location de courte durée ou soumettre ces dernières à l’autorisation des copropriétaires. Le syndicat des propriétaires étant jugé fondé à connaître du respect par le copropriétaire de la réglementation du changement d’usage.

Auparavant, une déclaration sur l’honneur lors de la demande d’agrément en mairie, permettant de limiter les conflits d’usage entre le locatif d’habitation et celui de tourisme dans un immeuble ou une maison en copropriété, était suffisante.

Or, l’amendement 2 rectifié et adopté par le sénat impose une obligation de fournir le procès-verbal de l’assemblée générale mentionnant la décision du vote favorable à la majorité simple des membres des copropriétaires présents ou représentés, et ce en conformité avec le règlement de copropriété en vigueur, et en conformité avec l’article 8 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis.

10.    La fiscalité des locations de courte durée.

Le sénat a adopté l’amendement 161 demandant de revenir sur la rétroactivité de l’article 3 de la proposition de loi tel que modifié par la Commission des Finances.

Cet amendement vise à préserver le principe de non-rétroactivité de la loi en maintenant pour les revenus perçus en 2024 les dispositions adoptées en loi de finances pour 2024.

Le Cabinet DEMEUZOY appose une remarque sur deux amendements rejetés concernant la preuve de l’usage d’habitation.

En effet, l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation imposait aux communes de plus de 200 000 habitants, de prouver l’usage d’habitation des locaux dont elles souhaitaient poursuivre les propriétaires au 1e janvier 1970.

C’est ainsi que dans bons nombres de décisions notamment dans la capitale française, que la ville de Paris était déboutée de ses demandes car les fiches h2 étaient datée après cette fameuse date. La proposition de loi dans l’alinéa 7 de son article 2, visait « tout local ayant un usage d’habitation depuis le 1e janvier 1970 inclus ».

L’amendement n°91 visait quant à lui « tout local ayant eu un usage d’habitation à tout moment depuis le 1e janvier 1970 conserve cet usage », il a été rejeté par le sénat.

L’amendement 135 visait quant à lui n’importe quelle date postérieure au 1e janvier 1970, il a également été rejeté.

Ces deux rejets ne veulent pas dire que les communes ne peuvent rapporter la preuve de l’usage d’habitation seulement au 1e janvier 1970, loin de là. C’est l’article de la proposition de loi qui a déjà été adopté qui rentrera en vigueur. Les communes peuvent ainsi prouver l’usage d’habitation depuis le 1e janvier inclus.

Cela ne manquera pas de changer les décisions des juridictions saisies sur le sujet.

Conclusion : la proposition de loi est ainsi votée par le sénat à 23h15.

Toutefois, l’adoption de cette proposition de loi ne veut pas dire que la loi a été adoptée. Désormais cette proposition va être délibéré en Commission mixte paritaire à une date ultérieure, que je ne manquerais pas de vous communiquer.