locations airbnb et loi le meur : attention à la nouvelle responsabilité des intermédiaires immobiliers

Locations AIRBNB : les intermédiaires immobiliers s’exposent depuis le 20 novembre 2024 à une amende maximum de 100.000 euros par local loué en contravention de la loi.

 

Depuis l’essor des locations de courte durée de type AIRBNB, les particuliers font appel à des intermédiaires immobiliers pour la gestion de leurs biens.

 

Si la jurisprudence a pu consacrer en 2022 l’absence de responsabilité des intermédiaires immobiliers pour la gestion des résidence secondaires, cette faille a été comblée par la loi le Meur.

 

A cet effet, la loi Le Meur promulguée le 19 novembre 2024, est venue reconnaitre la responsabilité de ces gestionnaires lorsqu’ils pratiquent ou apportent leur concours à des locations en meublé touristique illégalement pratiquées.

 

Il s’agit d’un véritable coup de tonnerre dans le milieu de la courte durée. Les intermédiaires immobiliers, et autres conciergeries se doivent de vérifier avec la plus grande attention leur parc locatif en gestion.

 

A travers cet article, je vous propose une courte lecture détaillée de cette nouvelle réglementation.

 

La loi Hoguet du 2 janvier 1970 a apporté une première interprétation juridique à l’intermédiaire immobilier en précisant qu’il s’agissait de toute personne se livrant ou prêtant son concours, même à titre accessoire, à des opérations portant sur les biens d'autrui. Cette définition comprenait ainsi tout professionnel exerçant des activités d'entremise et de gestion des immeubles et fonds de commerce, par le biais d’un mandat et intervenant dans des opérations de vente, d'achat, de location ou de gestion de biens immobiliers[1]. A cet effet, l’agent était principalement tenu à un devoir de conseil et d’information.

 

De surcroit, l’article 1-1 de ladite loi dans sa version en vigueur depuis le 24 mars 2014, disposait qu’était considérée comme relevant de l'activité de gestion immobilière la location ou la sous-location, saisonnière ou non, en nu ou en meublé, d'immeubles bâtis ou non bâtis lorsqu'elle constitue l'accessoire d'un mandat de gestion.

 

Cette loi définissait un large spectre de la gestion immobilière et de l’agent immobilier, mais la profession même d’intermédiaire immobilier restait imprécise quant au cadre juridique la règlementant.

 

A cet effet, la jurisprudence est venue au fil du temps apporter une définition plus apparente d’un intermédiaire immobilier à travers la jurisprudence. Il s’agit d’un agent qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation, tel que la définie la Cour de cassation à de nombreuses reprises[2].

 

Cette définition a été reprise par la loi du 19 novembre 2024. Toutefois, une précision a été rapportée, un intermédiaire immobilier est une personne qui se livre ou prête son concours à cette mise en location par le biais d’activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l'exception de la mise à disposition d'une plateforme numérique, contre rémunération ou à titre gratuit, démontrant bien un champ d’application extrêmement vaste de l’intermédiaire immobilier.

 

Notons que les plateformes numériques ne sont pas concernées par ce dispositif.

 

A cet effet, et sous réserve d’une définition jurisprudentielle à venir, peuvent être considérés comme tel, les professionnels de l’immobilier comme les gestionnaires ou encore les agents immobiliers, mais également des personnes non professionnelles dès lors qu’elles répondent aux critères définis précédemment.

 

·      Une nouvelle loi venant combler l’immunité juridique des intermédiaires immobiliers établi par la Cour de cassation en 2022

 

Afin de pouvoir effectuer des locations en meublé touristique pour les grandes villes et bientôt de nombreuses communes via l’application de la loi LE MEUR, il est nécessaire de faire une demande de changement d’usage auprès de la municipalité. En effet, les locations de courte durée dans les résidences secondaires étant proscrites sauf à ce qu’un changement d’usage soit intervenu (ex d’un local commercial disposant de la faculté par les services de l’urbanisme de pratiquer l’exercice de l’hébergement touristique).

 

S’agissant des résidences principales, il l reste possible de pratiquer des locations en meublé touristique uniquement dans la limite des 120 jours, désormais réduit à 90 nuitées à partir du 1^er janvier 2025 pour une commune comme PARIS.

 

Nonobstant, avant la promulgation de la loi Le Meur le 19 novembre 2024, les intermédiaires immobiliers ne pouvaient pas être inquiétés lors de mises en locations illégales de biens pour de courtes durées, tel que l’avait jugé la Cour de cassation de façon constante.

 

En effet, dans un arrêt rendu le 9 novembre 2022, la troisième chambre civile de la Cour de cassation (n° 21-20.467 et 21-20.819), est venue préciser que « celui qui se livre ou prête son concours à la mise en location, par une activité d’entremise ou de négociation ou par la mise à disposition d’une plate- forme numérique, en méconnaissance de l’article L. 631-7, et dont les obligations spécifiques sont prévues par l’article L. 324-2-1 du code du tourisme, n’encourt pas l’amende civile prévue par l’article L. 651-2 ». Il était dès lors évident qu’un intermédiaire immobilier ne pouvait être condamné ni même inquiété.

 

Cette solution a été reprise par la Cour d’appel de Paris dans une décision en date du 23 mars 2023 (RG n°22/15349) qui était venue rappeler ce principe. Il y avait alors une absence totale de responsabilité vis à vis de la commune, autorité de poursuite, pour les intermédiaires immobiliers à tout le moins pour les locations de résidence secondaire.

 

Toutefois, prenons l’exemple même de l’agent immobilier, professionnel de l’immobilier, pouvait voir sa responsabilité engagée sur bon nombres de fondements juridiques, tel qu’un manquement à son devoir de conseil ou d’information à l’égard de ses clients. A cet égard, il pouvait être inquiété pour sous-locations illégales sur ce fondement.

 

En effet, en 2017, il a été établi que le propriétaire d'un appartement avait enfreint les dispositions de l'article L631-7 du Code de la construction et de l'habitation en proposant son bien à la location pour de courtes périodes sans autorisation préalable. La cour avait confirmé la responsabilité du propriétaire, mais a également souligné le manquement de l'agence immobilière à son devoir d'information et de conseil[3].

 

Ainsi, sa responsabilité pouvait être engagée pour une location illégale uniquement s'il ne respectait pas les obligations légales et réglementaires en matière de changement d'usage des locaux. La jurisprudence confirmant que l'agent immobilier devait veiller à informer et conseiller correctement ses clients pour éviter toute infraction. Il ne pouvait être reconnu coupable au même titre que le propriétaire pour avoir effectué ou prêté son concours à des location illégales.

 

De la sorte, l’agent immobilier, comme tout professionnel, pouvait voir seulement voir sa responsabilité engagée sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil sur le terrain contractuel, ou sur le fondement des articles 1240 à 1242 du code civil sur le terrain délictuel.

 

Contractuellement, cette responsabilité pouvait être engagée pour mauvaise exécution, inexécution, pour retard d’exécution ou comme nous l’avons vu, pour manquement contractuel au devoir d’information ou de conseil, étant tenu uniquement à une obligation de moyen et non de résultat[4].

 

Sur le terrain délictuel, il pouvait être inquiété pour faute volontaire notamment à l’égard de l’acheteur ou encore d’un locataire qui ne sont pas parties au mandat[5].

 

Toutefois désormais, l’article 5 de la loi du 19 novembre 2024 vient modifier l’article L. 651-2-1. A cet effet, toute personne qui se livre ou prête son concours à la commission de l'infraction prévue à l'article L. 651-2, contre rémunération ou à titre gratuit, par une activité d'entremise ou de négociation ou par la mise à disposition de services, à l'exception de la mise à disposition d'une plateforme numérique, est condamnée au même titre que le propriétaire du bien litigieux.

 

Une précision tend à être rapportée. La loi entend « toute personne qui se livre ou prête son concours », sans précision particulière. Sans sureté et précision sur le terme même de personne ici visée, on peut s’interroger s’il s’agit aussi bien une personne physique qu’une personne morale mais la jurisprudence devrait rapidement le définir.

 

Effectivement, la loi Le Meur vient préciser également dans une autre disposition, modifiant l’article 631-7-1 A du Code de la construction ou de l’habitation, « qu’une délibération du conseil municipal peut définir un régime d'autorisation temporaire de changement d'usage permettant à une personne physique ou à une personne morale de louer un local à usage d'habitation en tant que meublé de tourisme ». Il est alors possible de transvaser ces dires aux individus concernées par la notion seule de « toute personne », regroupant un large spectre d’application.

 

Par soucis de sagesse et de transparence, il faudra appliquer cette nouvelle réglementation tant aux personnes physiques, qu’aux personnes morales[6].

 

·      Nouvelle responsabilité et nouvelle sanction applicable

 

 

En conséquence, à compter de la promulgation de ladite loi le 19 novembre 2024, lorsqu’un intermédiaire immobilier prête son concours à un propriétaire à la réalisation de ladite infraction il va encourir les mêmes risques et sanctions.

 

Ainsi, il encourt une amende civile de 100 000 € maximum, par local irrégulièrement transformé pour toute infraction constatée depuis le 20 novembre 2024.

 

Nonobstant, l’intermédiaire pourra être condamné à cette amende autant de fois que de biens mis illégalement en location.

 

Il conviendra dès lors aux intermédiaires immobiliers de prendre la mesure de cette nouvelle réglementation créant une infraction à leur encontre.

 

Ainsi, ces dispositions concernent aussi bien les personnes physiques que les personnes morales.

 

En effet, la présente rédaction de ces articles démontre que toute personne qui concourt à l’infraction pourra voir sa responsabilité engagée, qu’elle soit une personne physique ou personne morale.

 

De plus, l’article 4 de la loi Le Meur permet aux communes d’abaisser le nombre maximal de jours de locations dans la limite des 90 jours, mais également de contrôler les conciergeries sur l’ensemble des lots dont ils ont la gestion, représentant un risque juridique important pour ces intermédiaires.

 

Attention la Ville de Paris a une politique systématique de poursuites des contrevenants à la réglementation.

 

 

·      Les outils des communes pour contrôler les conciergeries ?

 

Dès lors qu’un particulier enfreignait la loi, que ce soit sur le fondement de l’article L.324-1-1 du code du tourisme (locations de courte durée en résidence secondaire), ou de l’article 631-7 du code de la construction et de l’habitation (dépassement des 120 jours), il s’exposait ainsi à l’amende de 50 000 euros, désormais passée à 100 000 euros maximum pour toute infraction perdurant et constatée depuis le 20 novembre 2024. La municipalité s’empressait de lui envoyer un courrier d’avertissement, lui indiquant qu’un contrôle allait s’opérait dans l’appartement litigieux.

 

Le présent courrier reçu constitue ainsi une demande de transmission d’informations au sens des articles L.324-2-1II, R.324-3 du code du tourisme.

 

Une fois le courrier réceptionné, le particulier a un mois à compter de la date de la réception du courrier pour fournir l’ensemble des documents demandés par la Ville. Cette coopération est nettement prise en compte par le juge au Tribunal lorsqu’il doit statuer sur le montant de l’amende. Le contrôle s’opère par l’un des 30 agents assermentés de la Ville de Paris.

 

A cet égard, la Ville de Paris a assigné plus de 1000 propriétaires depuis 2021 sur le fondement des deux articles précités, et ce pour l’ensemble des arrondissements parisiens, y compris si ce meublé n’est plus à la location à la date de ce jour.

 

Notons que la ville de Paris dispose d’un outil de contrôle de tout le parc locatif en gestion par une conciergerie.

 

A cet effet, la Ville peut adresser un courrier de contrôle aux conciergeries.

 

Dans le cadre de cette opération de contrôle, les conciergeries se voient demander un bon nombre d’informations, telles que le nom du loueur, l’adresse très précise du meublé, le numéro de déclaration de celui-ci, si ce meublé constitue ou non la résidence principale du loueur, le nombre total de nuitées pour l’année demandée et le nombre total de nuitées pour l’année précédant la date de la demande. Ces informations devront être communiquées à la ville selon un formalisme très particulier (NOR ECOI1930955A).

 

 

C’est un contrôle très spécifique et particulier auxquelles s’exposent ces intermédiaires immobiliers, pouvant déboucher sur des poursuites de la ville dès lors qu’elle relève les différentes infractions aux articles L.324-1-1 du code du tourisme et L.637-1 du code de la construction et de l’habitation.

 

En pratique, l’intermédiaire immobilier contrôlé devra adresser un tableau à la ville spécifiant la nature des locations en gestion de tout son parc afin que la ville s’assure que le bien loué constitue bien une résidence principale, qu’un numéro d’enregistrement a été pris ou encore que le quota de 120 jours a été respecté pour les locations courant jusqu’au 321 décembre 2024.

 

En effet, dès lors qu’un loueur loue illégalement sa résidence secondaire, qu’il dépasse la limite de 120 jours autorisés en résidence principale (90 jours à compter du 19 novembre 2024), ou encore si le numéro d’enregistrement inscrit est faussé, l’intermédiaire immobilier s’expose à une série d’amendes civiles (100.000 euros maximum pour une location de résidence secondaire, 10.000 euros pour absence de numéro et 20.000 euros pour tout faux numéro), tout comme le loueur.

 

Qu’une telle avancée ne manquera pas d’avoir des conséquences significatives, tant juridiques que jurisprudentielles.

 

Pour finir, il conviendra de s’interroger sur les dispositions contractuelles liants les intermédiaires immobiliers avec les propriétaires. En effet, on peut comprendre que les conciergeries travaillent sur la base de déclarations de leurs clients et une discussion viendra probablement s’instaurer en procédure sur la portée de ces clauses exonératoires de responsabilité.  

 

CONCLUSION, il conviendra aux intermédiaires immobiliers, de prendre en compte cette nouvelle réglementation et de mettre en œuvre les dispositions nécessaires afin de ne pas voir sa responsabilité engagée, notamment vis-à-vis de la volonté des communes de poursuivre en justice les contrevenants. Force est de recommander aux conciergeries d’assurer un audit de leur parc locatif afin de limiter leur risque de se voir poursuivre par la Commune et de s’exposer à des amendes pouvant atteindre 100.000 euros par local loué en infraction avec la réglementation.