la cour de cassation vient elle de mettre un terme à l’interdiction systématisée de la courte durée au sein des appartements loués en copropriété ?

Remarque liminaire : cette analyse juridique n'engage que l'auteur et ne vient nullement affirmer de la position de la jurisprudence qui, en matière de copropriété fluctue pour chaque immeuble. Par ailleurs cette analyse est indépendante de la réglementation applicable à chaque commune et dont les loueurs de courtes durées se doivent de respecter.

Par un arrêt remarqué du 25 janvier 2024 (RG n° 22/21.455), la troisième Chambre civile de la Cour de cassation en charge de la question du droit de la copropriété vient de rendre une décision qui bouscule le milieu de la copropriété.

Cette décision ne vient pas opérer un revirement mais offrir une définition attendue des praticiens et des tribunaux.

Dès lors, cette décision est majeure en ce qu’elle vient définir précisément ce qu’il faut entendre en droit comme une location meublée touristique susceptible d’être commerciale et donc en opposition avec une clause bourgeoise présente au sein d’un règlement de copropriété.

Depuis 10 ans, la question de la faculté de pouvoir louer en copropriété ne cesse d’agiter les assemblées générales des copropriétaires et les prétoires.  Les partisans de la clause bourgeoise supposée interdire la pratique de cette activité qui serait commerciale s’opposent aux partisans du caractère civil de l’activité.

A l’heure de l’adoption en première lecture de la Loi dite LE MEUR visant à restreindre l’activité de courtes durées pour les communes de France, la haute juridiction de la Cour de cassation vient rappeler qu’au sein d’un immeuble, le droit d’apprécier un règlement de copropriété restait de son seul ressort.

Afin de tenter de dépassionner le débat, une analyse (non exhaustive) de l’évolution jurisprudentielle de la courte durée en copropriété est donc proposée.

Cette analyse peut se résumer en 5 grandes périodes ayant conduit à l’arrêt du 25 janvier 2024.  

Introduction : L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 et le règlement de copropriété.

L’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que chaque propriétaire dispose de ses parties privatives (…) sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires, ni à la destination de l’immeuble.

Afin d’apprécier si un lot de copropriété peut faire l’objet de locations meublées touristiques, il convient de lire le règlement de copropriété et plus précisément la partie dédiée à la destination de l’immeuble et/ ou ses conditions de jouissance.

Il s’agit là d’apprécier l’affectation et la destination des lots par le règlement de copropriété. Le règlement de copropriété peut prévoir l’interdiction des locations de courte durée (dans les anciens règlements de copropriété, on parle souvent d’interdiction du « commerce des garnis ») ou soumettre ces dernières à autorisation des copropriétaires.

Les règlements de copropriété prévoient généralement ce que l’on peut appeler une clause d’habitation bourgeoise simple ou exclusive. En droit, la clause d’habitation bourgeoise désigne une clause d’un règlement de copropriété permettant au locataire d’utiliser les locaux privatifs pour l’habitation personnelle mais aussi pour l’exercice d’activités professionnelles libérales, à la différence de la clause d’habitation bourgeoise exclusive qui elle interdit purement et simplement toute activité professionnelle ou commerciale.

En toutes hypothèses, il reviendra toujours au Tribunal d’apprécier cette destination et les particularités propres à l’immeuble, ou encore à son emplacement.

Mais encore faut il s’entendre sur la définition donnée à l’activité commerciale.

Acte 1 -  Jusqu’en 2013, une tolérance des juges pour les locations meublées touristiques en copropriété assimilant notamment la courte durée aux professions libérales

A l’origine, le juge avait tendance à valider l’interdiction de locations meublées dans un immeuble de grand standing où les copropriétaires, majoritairement occupants, avaient entendu se prémunir contre les va-et-vient.

A contrario, le Juge écartait tout principe d’interdiction érigé dans un règlement de copropriété dans un immeuble où il régnait déjà une certaine agitation, par exemple parce qu’étaient autorisées des activités commerciales ou libérales, ce qui impliquait que des personnes étrangères à la copropriété circulent d’ores et déjà dans l’immeuble.

La Cour de cassation a ainsi considéré, après avoir relevé que le règlement de copropriété autorisait expressément l’exercice d’une profession libérale, que la restriction n’était pas justifiée par la destination de l’immeuble.

On note par la suite un durcissement de la jurisprudence sur la faculté d’exercer en copropriété des locations meublées touristiques.

Force est d’admettre que ces 10 dernières années, la jurisprudence a rapidement assimilé la courte durée à la pratique d’une activité commerciale sans pour autant définir au préalable la définition de cette notion de commercialité : un propriétaire louant 10 appartements au sein d’un immeuble en courte durée doit il être jugé de la même façon qu’un seul propriétaire exerçant cette activité ?  

Acte 2 -  2013-2018 : un durcissement de la jurisprudence pour les locations meublées touristiques en raison du caractère supposé commercial de l’activité de courte durée

Depuis quelques années, la Cour d’appel de Paris s’est vue adopter une position beaucoup plus stricte à l’égard des locations meublées touristiques de courte durée en considérant qu’elles seraient incompatibles avec l’esprit d’une clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non.

On peut observer dans deux arrêts cités par le Professeur Périnet-Marquet (Semaine Juridique Édition notariale et immobilière n°26 – 30 juin 2016), que la Cour d’appel ne se réfère notamment plus à l’assimilation classique de location de courte durée et activité libérale.
En effet, et comme l’observe l’auteur dans son analyse de 2016, la jurisprudence considère que « ces locations de courtes durées sont incompatibles avec l’esprit de la clause d’habitation bourgeoise d’un règlement de copropriété, que cette habitation bourgeoise soit stricte ou non. »

L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 11 septembre 2013 (RG n°11/12572) :

Dans cet arrêt, le règlement de copropriété de l’immeuble était à usage mixte commercial et d’habitation, à savoir que les appartements ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux commerciaux occupés commercialement.

La Cour d’appel a estimé que l’appartement, objet de l’action du syndicat des copropriétaires en violation du règlement de copropriété, était loué de façon meublée à titre professionnel pour de courtes périodes et que ce mode de location était commercial, violant ainsi les dispositions du règlement de copropriété érigeant le principe d’interdiction d’activité commerciale dans les appartements de l’immeuble en l’espèce.
L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 21 mai 2014 (RG n°12/17679) :

Dans cet arrêt, la Cour d’appel de Paris confirmera une décision du Tribunal de Grande instance de Paris du 3 juillet 2012 ayant condamné un propriétaire à cesser toute occupation de son meublé de tourisme sous astreinte de 250 euros par infraction constatée.

L’action du syndicat des copropriétaires reposait sur le fait que l’article 6 du règlement de copropriétaire disposait que les appartement ou locaux ne pouvaient être occupés que bourgeoisement à l’exception des locaux du rez-de-chaussée qui pourront être occupés commercialement.

Le règlement autorisait par ailleurs l’exercice de professions libérales à titre de tolérance dans les appartements.

Afin de confirmer la position du Tribunal, la Cour estimera que le propriétaire devait respecter les dispositions du règlement de copropriété et que l’activité exercée était commerciale et non civile violant ainsi l’article 6 du règlement précité.

En l'espèce, il était repproché au loueur de proposer une activité de courte durée comprenant la fourniture de services annexes à savoir ménage, fourniture de literie, transfert vers l'aéroport qui apparentent cette exploitation à une activité commerciale.

L’arrêt de la Cour d’appel de Paris du 15 juin 2016 (RG n°15/18917) :

Sur ce point, il est important de relever un arrêt rendu par la Cour d’appel de PARIS le 15 juin 2016 n°15/18917 et dans lequel elle a considéré que si la location meublée n’était pas en elle-même, « contraire à la destination bourgeoise d’un immeuble, le caractère commercial de la location de meublés touristiques la rendait incompatible avec une telle destination ».

A nouveau spécificité de l'affaire, il était reproché au loueur copropriétaire de louer pas moins de 7 lots donnés exclusivement en locations et qui selon la Cour s’apparentent à "une activité de résidence hôtelière professionnelle" dans un petit immeuble comportant.... 9 copropriétaires !

Les deux arrêts de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 8 mars 2018 (RG n°14-15864) et du 27 février  2020 (RG n°18-14.305) :

Ces deux arrêts rendus à deux ans d’intervalle ont fait couler beaucoup d’encre et offerts notamment aux copropriétés un fondement juridique « d’autorité » selon lequel l’activité de courte durée serait nécessairement commerciale pour enjoindre tout loueur en courte durée de cesser séance tenante son activité !

Mais rares étaient pourtant les partisans de ces arrêts d'avoir examiné de près leur portée juridique.


Les défenseurs de l’interdiction de la courte durée auraient pourtant découvert que ces deux arrêts portaient sur une pratique de la courte durée bien peu courante :

Sur les locations de courtes durées pratiquées ayant conduit à l’arrêt de la cour de cassation du 8 mars 2018 :

• Les locataires étaient installés dans des « hôtels studios meublés avec prestation de service ». Qu’il ne s’agissait donc pas de locations courtes durées classiques ;
• le propriétaire avait procédé à une division sauvage des lots de copropriété et les avait par conséquent modifiés ;
  
• Qu’il y avait un certain nombre d’activités para-hôtelières ;

Sur les locations de courtes durées pratiquées ayant conduit à l’arrêt de la cour de cassation du 27 février 2020 :

La société poursuivie offrait à la location 39 logements sur les 60 que comportait l’immeuble !

• L’objectif affiché du dirigeant de la société, dans les statuts, était de racheter l’ensemble des lots et d’effectuer un changement de destination de l’immeuble pour en faire un hôtel de prestige ;
• Un bureau d’accueil a été mis en place dans un appartement situé au rez-de-chaussée ;
• Les parties communes sont mis en avant comme étant un hôtel ;
• L’ensemble des appartements mis en location (donc 39 appartements sur 60) ont une plaque apposée sur leur porte d’entrée, comme dans un hôtel
• L’activité de location était présentée comme une activité commerciale de résidence hôtelière. Que c’est la dénomination « hôtelière » qui fait de ces locations une activité commerciale ;

Force est de constater que ces deux arrêts portaient donc sur des faits de locations de courtes durées qui pouvaient largement les assimiler à de « véritables hôtels déguisés » dont le caractère commercial ne faisait aucun doute.

Plusieurs jurisprudences divergentes ont alors pris le parti de ne pas retenir systématiquement le caractère commercial de l’activité de courte durée et d’examiner cette pratique à la lumière d’éléments concrets.

Acte 3 – Les prémices d’une jurisprudence divergente portant sur le caractère commercial de l’activité de courte durée

Depuis 2017, plusieurs décisions de justice remarquables sont venues tempérer le caractère systématique de l’interdiction de la pratique de la courte durée en copropriété et installer les prémices de la construction de l’arrêt majeur de la 3ème Chambre civile de la cour de cassation du 25 janvier 2024.

L’arrêt de la Cour d’appel de Pau, 13 décembre 2017 - RG n° 17/02992 :

Déjà en 2017, la Cour d’appel de PAU guidée par le bon sens de la localisation de l’immeuble (Anglet) a eu l’occasion d’affirmer, dans un arrêt rendu le 13 décembre 2017, que la location meublée de courte durée « pourrait difficilement être prohibée dans une zone touristique comme ANGLET ou de nombreux logements bourgeois sont loués à la semaine pendant l’été ».

La Cour d’appel ajoutera ainsi que « Nonobstant les affirmations du syndic, la location saisonnière des appartements n’est pas interdite par le Règlement de copropriété ou par quelconque délibération d’une assemblée générale de copropriétaires »

L’arrêt de la Cour d’appel d’Aix-En-Provence 25 mars 2021 n°19/18856) :

Récemment, la Cour d’appel d’Aix-en-Provence a reconnu dans un arrêt du 25 mars 2021, que « dès lors que le règlement de copropriété prévoit une clause d’habitation bourgeoise et activités libérales et commerciales, les locations saisonnières ne pouvaient être prohibées »

Attendu qu’en tout état de cause il est admis que la location d’immeuble est par nature une activité civile. Que si la location de meuble est considérée quant à elle comme de nature commerciale, celle-ci ne présente, dans le cas de location d’appartements meublés, qu’un caractère accessoire insusceptible à lui seul de modifier la nature principalement immobilière de l’activité.

Qu’il convient dès lors de prendre en compte les éventuels services fournis en plus de la prestation d’hébergement pour déterminer la nature civile ou commerciale de l’activité de locations touristiques.

Qu’en effet la jurisprudence a retenu que seule l’existence de services hôteliers significatifs accompagnant l’activité de location meublée touristique peut permettre de considérer cette dernière comme étant de nature commerciale.

L’arrêt de la Cour d’appel de Chambéry du 5 juillet 2022 RG n° 20/00561 :

Par un arrêt récent en date du 5 juillet 2022, la Cour d’appel de Chambéry a dû se prononcer sur le caractère commercial de la location en meublé de tourisme. C’est précisément cet arrêt qui donnera lieu à l’arrêt de la cour de cassation du 25 janvier 2024.

Qu’en effet la partie demanderesse demandait, en l’espèce, de reconnaitre cette activité comme étant de nature commerciale et donc de l’interdire au regard du règlement de copropriété qui prohibait toute activité commerciale.

Que la Cour d’appel n’a pas fait droit à cette demande.

Que celle-ci a alors retenu qu’une activité de location en meublé touristique n’est commerciale qu’à condition de cumuler trois des quatre critères prévus par l’article 261D du Code général des impôts sur la parahôtellerie. Que, pour ce faire, l’activité en meublé de tourisme doit être annexée d’un certain nombre de prestations de services annexes et non optionnels (tels que la fourniture du petit déjeuner, le transfert vers l’aéroport, le ménage, la literie…)

Que l’existence de prestations de services accessoires ou seulement mineures ne peuvent suffire à établir le caractère commercial de l’activité qui s’effectue dès lors dans le cadre de l’article L.324-1-1 du Code du tourisme.

La Cour d’appel de Chambéry ajoutera par ailleurs que :

« quand bien même l’activité commerciale de la société ski chalets serait caractérisée, encore faut-il démontrer les troubles de voisinage susceptibles d’être causés par cette activité. »

La décision du Tribunal judiciaire d’Amiens du 30 novembre 2022 – RG 21/00410 :

Par une décision du tribunal du 30 novembre 2023, la célèbre Tour Perret d’AMIENS pourtant classé à l’inventaire des monuments historiques a débouté des copropriétaires de leur demande tendant à faire interdire la courte durée.

« Il résulte de la combinaison de ces stipulations que les lots n°31, n°33, n°49 et n°61 objets du présent litige sont à l’usage notamment d’habitation, mais peuvent être donnés en location selon le bon vouloir de leur propriétaire respectif, peu important la durée de ladite location, à l’unique condition de ne pas être transformés en chambres meublées destinées à être louées à des personnes distinctes. »

Force est de constater que la location de courte durée n’est pas prohibée,

Sur le refus des juges du référé d’instruire une interdiction de la courte durée :

Dans le même sens, plusieurs tribunaux considérèrent déjà de façon systématique que les actions de syndicats de copropriétaires tendant à obtenir l’interdiction de la courte durée ne pouvaient relever de leur compétence, tant la contestation sérieuse se posait compte tenu de la nécessité d’interpréter le règlement de copropriété devant le seul juge du fond au regard de l’activité exercée.

Pour une illustration récente de copropriétés déboutées en 2023 devant le Juge des référés de leurs demandes tendant à faire interdire la pratique de la courte durée obtenues par mon cabinet : - Tribunal judiciaire de Pontoise du 22 décembre 2023 – RG n° 23/00444 ;  Tribunal judiciaire de MEAUX du 5 juillet 2023 – RG n° 23/00306

Acte 4 -  L’arrêt attendu de la 3ème Chambre civile de la Cour de cassation du 25 janvier 2024 définissant précisément le caractère commercial d’une location de courte durée  

Par son arrêt la cour de cassation ne vient pas se détourner de ce qu’elle affirmait en 2018 et 2020, mais vient offrir pour la première fois une définition du caractère commercial de la courte durée sous le seul prisme des activités proposées pour que cette activité soit retenue comme commerciale et donc en violation de la clause bourgeoise.

Particularité de cet arrêt, il reprend précisément tous les motifs ayant conduit par le passé la cour d’appel de Paris a considéré de façon automatique la courte durée comme commerciale.

En l’espèce, la cour d’appel de CHAMBERY avait confirmé que l’activité n'était pas commerciale faute de proposer des prestations para hôtelières significatives.

Saisi de la question, la cour de cassation est venue offrir une définition attendue des praticiens sur ce qui doit être tend comme commercial.

L’arrêt est particulièrement clair :

"que l’activité de location meublée est une activité commerciale, qu’elle soit exercée ou non à titre professionnel ; qu’en l’espèce, après avoir relevé que l’article 15 du règlement de copropriété prohibait l’exercice d’une activité commerciale ailleurs que dans les lots du rez-de-chaussée, la cour d’appel a considéré que la SCI ne démontrait pas que la société cumulerait trois des quatre critères prévus à l’article 261 D du code général des impôts et qu’elle exercerait donc l’activité de loueur en meublé professionnel, motifs pourtant impropres à exclure une
violation du règlement de copropriété par la société ainsi que par les copropriétaires ; qu’en statuant ainsi, la cour d’appel a violé l’article 1134 du code civil, pris dans sa rédaction antérieure à l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 ;"

Réponse de la Cour de cassation :

"Ayant souverainement relevé que l’activité exercée par la société MSC dans l’immeuble n’était accompagnée d’aucune prestation de services accessoires ou seulement de prestations mineures ne revêtant pas le caractère d’un service para-hôtelier, la cour d’appel en a exactement
déduit que cette activité n’était pas de nature commerciale.

Elle a ainsi, abstraction faite de motifs surabondants relatifs au régime fiscal applicable aux revenus dégagés par cette activité, légalement justifié sa décision.

Rejette le pourvoi."

Force est d'admettre que la Cour de cassation est venue dégager des critères juridiques précis afin de retenir le caractère commercial d'une activité de courte durée et ainsi démontrer ou non la violation d'une clause bourgeoise. En d'autres termes, sauf pour une copropriété de démontrer des services para hôteliers significatifs (petits déjeuners et transfert aéroports systématiques par exemple), le caractère commercial n'a rien d'automatique et ce, en violation d'une clause bourgeoise.

Hasard judiciaire, le Tribunal judiciaire de LISIEUX, par une série de 5 décisions du 2 février 2024, est venue reprendre cette démonstration de la cour de cassation considérant que "la qualification commerciale de l’activité locative résulte notamment du caractère habituel de son exercice et/ou de la fourniture de services accessoires rapprochant la prestation de celle qui serait fournie par un hôte professionnel.

Le simple fait que le contrat de location soit conclu par l’intermédiaire d’une plateforme numérique n’implique pas nécessairement la satisfaction de ces conditions. Cette circonstance ne saurait donc conduire à présumer la commercialité des opérations qui y sont conclues, et donc leur irrégularité au regard du règlement de copropriété."

Mon cabinet invoquait d’ailleurs l’arrêt de la cour d’appel de CHAMBERY pour précisément obtenir gain de cause alors qu’au même moment la cour de cassation venait confirmer cet arrêt de ladite cour d’appel !

Acte 5 : l’avenir ?

Force est d’admettre qu’il serait prétentieux et malvenu de croire que l’arrêt de la cour de cassation vient d’offrir une autorisation généralisée de la courte durée mais d'avantage affiner la définition de ce qui peut être retenu comme une activité commerciale en matière de courte durée.

Régulièrement interrogé sur la conformité d'une activité au sein d'un immeuble, mon cabinet reste toujours très prudent et considère qu’il y autant de situations juridiques que de règlements de copropriété. La prudence reste donc de mise sur cette matière encore jeune sur un plan juridique et judiciaire.