comprendre la réglementation applicable en matière de location meublée touristique de type airbnb

Le cadre juridique applicable au 1er Janvier 2018 pour louer un logement en meublé de courte durée à Paris via une plateforme de réservation de type AIRBNB ou BOOKING.

Le cadre juridique applicable pour la location meublée "de courte durée" (également dénommée "touristique" ou ""saisonnière") varie en fonction qu’il s’agisse d'une résidence principale ou secondaire.

Selon l’article 2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989, la résidence principale est définie comme le logement occupé au moins 8 mois par an (sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure), soit par le preneur (le locataire) où la personne avec laquelle il vit, soit par une personne à charge. 

Selon la loi, il est possible de louer sa résidence principale à des touristes par le biais d’une plateforme internet, de type Airbnb, jusqu’à 120 jours par an, sans effectuer de démarches particulières (article L. 631-7-1 alinéa 5 du Code de la construction et de l’habitation).

Ainsi, depuis début janvier 2018, Airbnb a mis en place un outil automatique et ciblé limitant la durée annuelle maximale de location sur le site à 120 jours par an pour les logements entiers situés dans les arrondissements centraux de Paris (75001, 75002, 75003 et 75004), à moins que l’hôte ne dispose des autorisations pour louer davantage.

À l’inverse de la résidence principale, une résidence secondaire est occupée moins de 4 mois par an. Ce bien transformé en location touristique n’est plus considéré comme un logement mais comme un local commercial.

La ville de Paris exige alors un changement d’usage soumis à une autorisation préalable de la mairie pour louer à des touristes (article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation).

L’autorisation doit être assortie d’une « compensation ».

Cette règle, qui peut varier selon les arrondissements, impose d’acheter une surface équivalente d’un local commercial particulièrement coûteuse qui doit être transformé en local d’habitation, pour compenser la perte de surfaces d’habitation du local transformé.

Le demandeur la propose sur son propre patrimoine ou sur le patrimoine d’un tiers qui lui cède cette possibilité à titre onéreux ou gratuit. Cette compensation a pour but la préservation de l’équilibre entre l’habitat et les activités économiques. 

Certains biens sont exempts d’autorisation. Tel est le cas de l’exercice d’une activité commerciale dans une partie d’un local à usage d’habitation situé en rez-de-chaussée pourvu que l’activité considérée ne soit exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans ce local, qu’elle n’engendre ni nuisance ni danger pour le voisinage et qu’elle ne conduise à aucun désordre pour le bâti (Article L.631-7-4 Code de la construction et de l'habitation).

Ce tableau édité sur le site de la marie de Paris récapitule les scénarii de mise en location :

Les démarches à effectuer auprès de la mairie et du Syndicat de copropriétaires avant de mettre son appartement en location.

Si vous êtes propriétaire d'un logement et que vous souhaitez le louer en meublé de tourisme, vous devez au préalable vérifier que le règlement de copropriété ne l'interdit pas.

Si vous êtes locataire et que vous souhaitez sous-louer votre logement, vous devez impérativement obtenir l'accord écrit de votre bailleur (article 2 de la loi n°89-462 du 6 Juillet 1989).

Depuis le 1er Décembre 2017, toutes les offres de location à Paris publiées sur des plateformes de location touristique doivent mentionner un numéro d’enregistrement reproduit de la façon suivante :

Ainsi, depuis le 1er octobre 2017, les propriétaires doivent donc s'inscrire auprès du service en ligne mis en place par la Ville de Paris pour le délivrer.

À ce titre, le 11 décembre 2017, la Mairie de Paris a mis en demeure Airbnb et quatre autres plates-formes de location en les sommant de retirer plus de 1000 annonces sans numéro d’enregistrement (Source : Le monde - Édition du 11 décembre 2017).

Cette obligation concerne tous les bailleurs qui pratiquent location meublée touristique, y compris ceux qui louent seulement quelques semaines par an leur résidence principale.

Il convient cependant de distinguer plusieurs situations :

• Vous souhaitez louer votre résidence principale dans la limite de 120 jours/an :

Si votre logement constitue votre résidence principale, vous pouvez le louer en meublé de courte durée dans la limite de 120 jours par an. Il convient alors de vous enregistrer en ligne.

En effet, depuis le 1er octobre 2017, les hôtes à Paris doivent obtenir un numéro d’enregistrement en s'inscrivant sur le site internet dédié de la Mairie de Paris puis en insérant ce numéro dans leur annonce, avant de pouvoir accueillir des voyageurs.

• Vous souhaitez louer en meublé de courte durée un logement qui ne constitue pas votre résidence principale :

Plusieurs formalités sont alors nécessaires :

1.    Obtenir une autorisation de changement d’usage avec compensation

2.    Procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier en déposant en Mairie une demande d’autorisation d’urbanisme

3.    S’enregistrer en ligne

• Vous souhaitez louer en meublé de courte durée un local qui n’est pas à usage d’habitation :

Vous avez la certitude que votre local est à autre usage que d’habitation, il vous revient alors de :

1.    Procéder au changement de destination du local en hébergement hôtelier

2.    S’enregistrer en ligne