assignations de la ville de paris et locations airbnb : une première manche remportée par les propriétaires ?

 

Vous êtes propriétaire ? Vous avez choisi de mettre en location meublée de courte durée votre bien et venez d’être assigné par la Ville de Paris ?

Savez-vous qu’il vous est possible de contester la déclaration H2 annexée par la Ville de Paris au constat d’infraction ?

Lumière sur la jurisprudence la plus récente et analyse inédite de l’arrêt rendu par la Cour d’appel de Paris le 5 juin 2020.

                                                                                     

A Paris, en particulier, le changement d’usage des locaux destinés à l’habitation est soumis à autorisation préalable[1]. Un local est réputé à usage d’habitation dès lors qu’il était affecté à cet usage au 1^er janvier 1970[2]. Cette réglementation permet à la ville de Paris d’assigner les propriétaires louant des meublés de courte durée et n’ayant pas réalisé ce changement d’usage.  En l’absence d’autorisation, le propriétaire s’expose à une amende pouvant atteindre 50.000 euros[3].

Dans le cadre de cette réglementation, la Ville de Paris opère des contrôles menant, en cas d’infraction, à l’établissement d’un constat d’infraction qui s’appuie en particulier sur la déclaration H2.

Ces constats d'infractions permettent de fonder juridiquement les assignations de la Ville de Paris et solliciter les amendes devant le Tribunal judiciaire.

A ce jour, près de 400 assignations ont été délivrées à des propriétaires par la Ville de Paris. Ces assignations sont toutes gelées dans l'attente de la Cour de justice de l'union européenne.

En quoi consiste cette fameuse déclaration H2 ?

La déclaration H2, aussi appelée « Cerfa 6652 » ou « formulaire H2 », a pour objet de recenser les constructions nouvelles et d’établir leur valeur locative cadastrale. Elle concerne exclusivement les locaux d’habitation et leurs dépendances situés dans un immeuble collectif[4]. Cette déclaration permet d’établir l’usage du bien, preuve indispensable à la ville de Paris pour attaquer les propriétaires parisiens.

 

Et si le formulaire H2 constituait le talon d’Achille des procédures engagées par la Ville de Paris ?

Le 5 juin 2020, la Cour d’appel de Paris[5] a rendu un arrêt venant préciser en détail les modalités de recevabilité de la déclaration H2.

 

1.    De nouveaux moyens de défense :

 

Par cet arrêt[6], la Cour d’appel de Paris déboute, à nouveau, la ville de Paris pour défaut de preuve du changement d’usage. En l’espèce, une SCI propriétaire d’un appartement loué à un cabinet d’avocats s’est vue reprocher que cet appartement déclaré à usage mixte lors de la révision foncière de 1970 fut désormais entièrement à usage de bureau.

Elle a confirmé la décision rendue par le Tribunal de Grande instance de Paris qui, pionnier en la matière, a écarté, le 2 juin 2016[7],  la preuve de l’usage d’habitation en 1970 en observant notamment que « les pages comportent diverses ratures et ajouts, notamment sur le numéro d’immatriculation, sur la surface totale, et sur le nombre des bureaux », que le document comporte « une page entière portant la mention annulée » et en soulignant, par ailleurs, le fait que la déclaration H2 produite « n’est pas un original mais une simple copie ».

En cause d’appel, la SCI faisait valoir que la preuve relative à l’usage d’habitation du bien devait être écartée car le formulaire était abondamment raturé sans pouvoir déterminer l’identité de l’auteur de ces modifications et la date à laquelle elles avaient été portées.

Par cet arrêt confirmatif en date du 5 juin 2020[8], la Cour d’appel de Paris écarte donc à nouveau la preuve de l’usage d’habitation en 1970 au motif que « le document contient des ratures dont la mention 'Annulé' qui figure sur une page entière du formulaire qui rendent son contenu incertain ». Il est ainsi possible d’en déduire que doit être évincé comme étant non probant le formulaire H2 qui serait « difficilement lisible ». Ainsi, la copie du formulaire H2 du 1^er janvier 1970 « n’établit pas de manière suffisamment probante l’usage mixte du bien à cette date ».

 

Doc. 1 : Extrait d’une déclaration H2 irrégulière en raison des ratures de la mention « annulé » qui figure sur une page entière du document.

Elle ajoute que la déclaration H2 ne peut être « entachée d’un certain nombre d’erreurs et d’incertitudes ».

2.    Les erreurs à mettre en avant :

Deux types d’erreurs ont d’ores et déjà été identifiées par les juges.

 

1-    L’absence d’identification claire du bien visé : L’arrêt du 5 juin 2020 est corroboré par la décision rendue par la Cour d’appel de Paris le 4 octobre 2018[9] (confirmée par un arrêt du 28 novembre 2019) laquelle écarte la preuve de l’usage d’habitation au 1^er janvier 1970, notamment en considération du fait , d’une part, que « les rubriques de la déclaration H2 relatives à l’identification des bâtiment, étage, porte de l’immeuble litigieux et à la date de la déclaration, ne sont pas renseignées » et, d’autre part, que « cette déclaration H2 porte la mention, à la rubrique réservée à l’administration d’un lot n°8 tandis que figurent sur le relevé de propriété les numéros de lot 39 et 41. ».

 

2-    L’erreur sur l’identité du propriétaire en 1970 : Le formulaire H2 ne doit pas contenir d’erreur quant à l’identité du propriétaire au 1^er janvier 1970. En effet, cela créerait une incertitude sur la qualité du rédacteur du document entachant la valeur de l’acte.  A ce titre, le Tribunal de Grande instance de Paris[10] (confirmé par la Cour d’appel de Paris) a eu l’opportunité d’écarter un formulaire H2, notamment en raison d’une erreur sur l’identité du propriétaire en 1970. Le Tribunal indique, à ce titre, que le formulaire comporte « l’ajout d’un nom d’un “nouveau propriétaire” dont la chaîne des actes montre qu’il n’était pas du tout propriétaire en 1970, ne l’étant devenu qu’en 1976. »

Une transposition de ce cas d’espèce aux locations meublées saisonnières de type Airbnb nous paraît particulièrement opportune. Ces moyens de défense s’ajoutent à une jurisprudence établie, concrète et constante qui impose que la preuve de l’usage du bien soit établie au 1^er janvier 1970, toute preuve ultérieure devant être écartée.

 

3.    De l’importance de la date figurant sur la déclaration H2 :

 

En effet, dans un arrêt rendu par sa troisième chambre civile le 28 novembre 2019[11], un propriétaire a été assigné par la Ville de Paris en paiement d’une amende civile dans le cadre d’une location meublée touristique. La Cour de cassation, par une application stricte de l’article L631-7 du Code de la construction et de l’habitation[12], rejette le pourvoi en considérant que la déclaration H2 datée de 1980 n’était pas un moyen de preuve de l’usage du local au 1^er janvier 1970 : « la déclaration H2 déposée le 21 octobre 1980 ne prouvait pas que l’appartement en cause était à usage d’habitation au 1er janvier 1970 ».

 

Dans une décision du même jour, la Cour de cassation a également affirmé que la preuve d’un usage d’habitation datant de 2017 était inopérante[13].

 

Enfin, cette solution a été à nouveau confirmée dans un arrêt rendu le 28 mai 2020 au sein duquel la Cour de cassation indique, de manière non équivoque, que la preuve d’un usage d’habitation à une date postérieure à 1970, tel que l’achat d’un appartement en 1980, est inopérant[14].

 

 

Doc. 2 : Extrait d’une déclaration H2 irrégulière en raison d’une date postérieure au 1^er janvier 1970

 

 

En tout état de cause, l’absence totale de date ne peut rendre qu’irrégulière la déclaration H2.

 

  

  

Doc. 3 : Extrait d’une déclaration H2 irrégulière en raison de l’absence de date

Doc. 4 : Extrait d’une déclaration H2 irrégulière en raison de l’absence de date et de signature

 

La Ville de Paris doit donc être en mesure de prouver que le local était affecté à usage d’habitation au 1^er janvier 1970. Une fois cette date passée, la preuve du changement d’usage ne peut résulter que d’une autorisation administrative[15]. La charge de la preuve pèse exclusivement sur la ville de Paris[16]. En l’absence de cette preuve, le bien ne peut être réputé à usage d’habitation et le changement d’usage ne peut être établi. Faute de preuve, l’action de la ville de Paris ne saurait aboutir.

 

Ainsi, les juges font fi de toute preuve d’usage du local postérieure au 1^er janvier 1970 et ouvre ainsi la voie à des conséquences bénéfiques pour les propriétaires assignés, au détriment de la ville de Paris, qui, dans l’impossibilité de prouver l’usage du local au 1^er janvier 1970, verra sa demande rejetée.

 

Voici donc les motifs qui vous permettront de contester la preuve indispensable selon laquelle votre local est à usage d’habitation :

 

1.    La présence d’une date postérieure à 1970 ou l’absence totale de date ;

2.    L’illisibilité de la déclaration H2 ;

3.    La production d’une déclaration H2 erronée.

 

Conclusion : l’impossible preuve pour la ville de Paris ?

 

L’ensemble des moyens sus-évoqués permettent de remettre en cause la valeur probante du formulaire H2 et permet ainsi d’espérer un rejet des demandes de la ville de Paris dans 70% des cas (NB. Le cabinet DEMEUZOY a pu observer que, dans 7 cas sur 10, le formulaire serait contestable). Grâce à ces moyens, la ville de Paris se retrouverait dans la quasi-impossibilité de faire condamner les propriétaires AIRBNB au regard des carences que présente le formulaire H2.

 

L’article L637-1 du Code de la construction et de l’habitation ouvre alors la voie au rejet de centaines de supposées infractions dès lors que la ville de Paris n’est pas en mesure de prouver l’usage en 1970 du bien visé.  

 

Vous avez été assignés par la ville de Paris dans le cadre d’une location irrégulière AIRBNB ? Le Cabinet DEMEUZOY Avocats, expert en droit immobilier et plus particulièrement en locations meublées touristiques, se tient à votre disposition pour examiner la validité du règlement H2 reproduit dans votre constat d’infraction.

*A noter que les extraits présents dans l’article sont des reproductions fictives ayant pour but d’expliciter le propos.