le maintien dans les lieux du locataire après congé l'expose à des dommages-interêts

Attention aux dommages-intérêts pour les locataires se maintenant dans les lieux postérieurement à l’échéance d’un congé pour vente.

 

Le Cabinet a obtenu une décision intéressante en matière de validation de congé et de ses conséquences pour les locataires (Tribunal de proximité de Vanves, 12 septembre 2025, n°25/00378).

Il est communément acquis que, lorsqu’un congé a été remis au locataire par le bailleur conformément à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et que le locataire ne quitte pas le logement au terme du congé, ce dernier peut être condamné au paiement d’une indemnité d’occupation. Elle vise à réparer le préjudice subi par le propriétaire résultant de l’occupation sans droit ni titre.

 

Néanmoins, les différentes juridictions ont parfois accepté d’ajouter à cette condamnation des dommages-intérêts en faveur du propriétaire. La jurisprudence se montre stricte quant à l’acceptation d’une telle demande : un préjudice distinct de celui réparé par l’indemnité d’occupation doit être prouvé.

 

Dans son jugement du 12 septembre 2025 le juge des contentieux de la protection de Vanves a condamné les anciens locataires, occupants sans droit ni titre du fait de leur maintien dans les lieux après la date d’échéance du congé pour vente valide, à la somme de 3000 euros au titre de dommages-intérêts en application de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

 

En l’espèce, le bailleur avait fait délivrer aux locataires, le 11 janvier 2024, un congé avec offre de vente prenant effet au 31 aout 2024, dans le respect du délai de préavis de 6 mois prévu à l’article 15.I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, dans sa rédaction applicable au litige telle que résultant de la loi du 6 aout 2015.

Ce congé était dûment motivé par la décision du bailleur de vendre le logement, le prix et les conditions de la vente étant précisément mentionnés conformément aux exigences de l’article 15 II de la loi précitée.

 

De plus, étant le bailleur âgé de plus de 65 ans à la date d’échéance du bail, les dispositions protectrices de l’article 15, alinéa 1er, relatives aux locataires âgés, invoquées le cas échéant par ces derniers, n’étaient pas applicables, conformément à l’alinéa 2 du même article.

 

Il en résulte que le congé était parfaitement valable et que, par leur maintien dans les lieux après son échéance, les anciens locataires sont devenus occupants sans droit ni titre, faisant ainsi obstacle à la vente de l’immeuble concerné. C’est précisément cet obstacle à la réalisation de la vente qui a fondé l’octroi de dommages-intérêts par le juge dans cette affaire.

 

Il apparaît en effet que les dommages-intérêts sont accordés dans cette configuration pour deux principaux motifs :

 

1.     La perte de chance de contracter un nouveau bail ou de vendre le bien ;

 

2.     Le préjudice financier, qui doit être distinct.

 

À la lumière de la décision du 12 septembre 2025 susvisée ce préjudice distinct peut être caractérisé par l’impossibilité pour le propriétaire de vendre son bien en raison du maintien dans les lieux des locataires. La Cour d’appel d’Aix-en-Provence avait déjà retenu une solution équivalente le 9 octobre 2024 (n°23/02014), qualifiant le maintien dans les lieux du locataire de « fautif ». Les juges avaient d’ailleurs caractérisé non seulement un préjudice financier, mais également un préjudice moral causé par l’impossibilité de vendre.

 

Dans une décision récente, le Tribunal judiciaire de Paris a également reconnu l’existence d’un préjudice financier distinct, considérant que l’intervalle temporel significatif entre la date d’échéance du congé et celle de l’audience pouvait avoir engendré un dommage spécifique aux propriétaires (Tribunal judiciaire de Paris, Pcp jcp fond, 9 août 2024, n° 22/07414).

 

 Dans son arrêt du 13 mai 1998, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la cour d’appel de Versailles qui avait rejeté la demande de dommages-intérêts formée par le bailleur au motif que celui-ci avait signé une promesse de vente le lendemain de la date d’effet du congé sans s’être préalablement assuré de la libération effective des lieux.

La Cour de cassation a jugé que de tels motifs ne caractérisaient aucune faute imputable au bailleur, dès lors qu’à l’expiration du délai de préavis les locataires se maintenaient dans les lieux sans droit ni titre, admettant ainsi la possibilité pour le bailleur d’obtenir l’octroi de dommages-intérêts (Cass. civ. 3e, 13 mai 1998, n° 96-17.814).

 

Dans notre affaire devant le Tribunal de Vanves,  le juge condamne le locataire à payer 3000 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice matériel qui résulterait de l’impossibilité pour le bailleur de faire une opération d’achat de la part de son frère dans des conditions financières optimum.

 

 Ainsi, la décision obtenue par le Cabinet confirme que les bailleurs, confrontés à des locataires refusant de libérer les lieux après l’échéance d’un congé valide, peuvent obtenir réparation sur plusieurs fronts : la dette locative, l’indemnité d’occupation et des dommages-intérêts couvrant un préjudice distinct.

 

Il convient néanmoins d’être vigilant vis-à-vis de la décision rendue par le Tribunal de proximité de Vanves le 12 septembre 2025 puisqu’elle est relativement isolée. Le maintien dans les lieux après congé ne justifie pas automatiquement l’octroi de dommages et intérêts au bailleur. La Cour d'appel de Bordeaux rappelait à ce titre l’exigence d’une preuve concrète du préjudice distinct l’indemnité d’occupation (Cour d'appel de Bordeaux, 1re chambre civile, 30 octobre 2023, n° 22/01765). Cette démonstration apparaît pour le moins ardue puisque l’indemnité d’occupation tend précisément à indemniser l’intégralité du préjudice résultant du maintien dans les lieux.