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La copropriété face aux nuisances des activités commerciales en rez-de-chaussée d’immeuble

  Un contrat de bail a été conclu avec un commerçant et vous constatez que celui-ci a changé la destination de son local sans autorisation préalable ou est à l’origine de troubles anormaux de voisinage. Dans ces hypothèses, le bailleur, les voisins et le syndicat des copropriétaires sont à même de demander la cessation de l’activité du commerçant voire la résiliation du bail.

   L’article de référence en la matière est l’article 9 alinéa 1e de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 : « Chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l’immeuble ».

I. Le changement d’affectation des parties privatives : un risque d’atteinte à la destination de l’immeuble et aux droits des autres copropriétaires

  La destination de l’immeuble est fixée par le règlement de copropriété (habitation, commerce, mixte). Le locataire souhaitant changer l’affectation de son lot doit demander l’autorisation unanime de l’assemblée générale des copropriétaires pour qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble. Il en va de même si le changement d’affectation du lot est contraire à une disposition du règlement de copropriété interdisant « les commerces générant des nuisances par leur odeur, leur aspect et leurs dangers »[1]

  La méconnaissance d’une telle disposition peut être invoquée par les copropriétaires pour demander la cessation d’activité. Les juges de cassation se sont, par exemple, fondés sur l’interdiction de toute activité de restauration et de toute activité pouvant entraîner des troubles olfactifs pour les copropriétaires pour condamner le commerçant ayant changé l’affectation de son local[2]

  Pour déterminer si un immeuble est conforme à la destination de l’immeuble, le juge dispose d’une appréciation souveraine et procède donc à une appréciation in concreto. Dans un arrêt ancien, les juges ont retenu que bien que l’établissement d’enseignement supérieur fût situé dans un immeuble d’habitation bourgeoise, l’exercice d’une activité commerciale au rez-de-chaussée était expressément autorisée par le règlement de copropriété. Il en résultait donc que l’installation et l’extension ultérieure de cet établissement d’enseignement professionnel était licite[3].

   Lorsque le changement d’affectation de l’immeuble est licite, il est fréquent que les copropriétaires invoquent une atteinte à la jouissance normale des autres lots. Dans l’arrêt précité, cette argumentation n’a néanmoins pas suffi pour convaincre les juges de cassation malgré le dépôt de mégots, de paquets vides de cigarettes et de papiers dans la cours d’entrée ainsi que le grincement et le claquement de la porte d’entrée.

    Il peut être enfin précisé que lorsqu’un copropriétaire viole une disposition du règlement de copropriété, il n’est pas nécessaire d’apporter la preuve d’un trouble anormal de voisinage[4]

II. L’invocation de troubles anormaux de voisinage : un remède contre des nuisances diverses et multiples

  Il est acquis de droit que « nul ne doit causer à autrui un trouble anormal de voisinage ». Les troubles anormaux de voisinage sont des nuisances qui excèdent les inconvénients normaux de voisinage.

  Quelques remarques méritent d’être apportées quant aux notions de troubles (1) d’anormalité (2) et de voisinage (3)

1. La notion de trouble

Un trouble peut renvoyer à diverses nuisances[5] dont les plus fréquemment invoquées devant les tribunaux sont les :

-      - nuisances sonores

-       -nuisances olfactives

-       -nuisances lumineuses

-       -réalisations de travaux affectant la propriété voisine

-       -infiltrations d’eau

   La particularité de ces troubles est qu’ils ne découlent pas forcément d’une faute. Il en résulte que le copropriétaire s’estimant lésé par un trouble anormal de voisinage n’a pas à démontrer l’existence d’une faute pour engager la responsabilité de son voisin. Inversement, un copropriétaire qui se voit reprocher un trouble anormal de voisinage ne peut pas s’exonérer de sa responsabilité en arguant la non-commission d’une faute.

   Pour autant, pour qu’une action fondée sur un trouble anormal de voisinage soit accueillie, ce trouble doit nécessairement présenter un caractère anormal.

2. La notion de trouble anormal

Le caractère anormal du trouble engendré par le commerçant est apprécié selon un faisceau d’indices :

-       -la durée de la nuisance

-      - la survenance de la nuisance en journée ou en soirée

-       -le lieu où se produit la nuisance

-       -la destination de l’immeuble

   Afin de mieux appréhender ce qui constitue ou non un trouble anormal, voici quelques illustrations s’agissant des nuisances olfactives (a) et des nuisances sonores (b).  

a. Les nuisances olfactives constitutives d’un trouble anormal de voisinage

  Les juges de cassation se montrent plus ou moins accueillants des activités des restaurateurs. Ainsi, alors que certains arrêts ont accepté de reconnaître des troubles de voisinage du fait des émanations de fumée d’une pizzeria[6], d’autres arrêts ont été plutôt favorables aux commerçants. Ainsi, les juges de cassation ont refusé de reconnaître l’existence de troubles anormaux de voisinage alors qu’il était reproché à une sandwicherie les odeurs de cuisine, la présence de papiers gras dans les parties communes et le bruit de la clientèle[7].

b. Les nuisances sonores constitutives d’un trouble anormal de voisinage

   Les bruits d’activités peuvent être constitutives d’un trouble anormal de voisinage. Les bars et discothèques sont les principaux établissements visés par les demandes de cessation des nuisances sonores. Le copropriétaire qui estime que les nuisances sonores sont excessives peut demander à la mairie d’arrondissement d’effectuer des mesures acoustiques. Il est important de préciser que l’appréciation de la nuisance sonore s’effectue selon l’activité litigieuse. Les juges de cassation ont par exemple jugé que malgré les dispositifs mis en place pour limiter le volume sonore par la discothèque, des nuisances sonores ont perduré. Il a donc été reconnu un trouble anormal de voisinage à l’encontre des propriétaires d’une discothèque[8].  Sans avoir à saisir les tribunaux, il vous est possible de vous adresser à votre syndic voire à la mairie d’arrondissement ou à la préfecture de mettre en demeure l’établissement de faire cesser le bruit ou suspendre son activité.

3. La notion de voisinage

  Traditionnellement, les copropriétaires étaient les principales personnes pouvant invoquer un trouble anormal de voisinage. Cette possibilité est également ouverte au syndicat des copropriétaires[9] avec comme nuance que l’action de ce dernier se limite aux troubles anormaux de voisinage affectant les seules parties communes. Son terrain d’action est donc plus restrictif que celui des copropriétaires qui peuvent invoquer des troubles anormaux de voisinage affectant les parties privatives de leur lot mais aussi les parties communes[10].  

III. Les sanctions prononcées à l’encontre de l’auteur du trouble anormal de voisinage

Les copropriétaires victimes d’un trouble anormal de voisinage peuvent demander :

-       -la cessation de l’exploitation commerciale[11]

-       -la réalisation de travaux [12]

-       -la restriction des horaires d’ouverture du commerce pour limiter les nuisances[13]

-      - la résiliation du bail [14]

-       -le versement de dommages-intérêts

 

 Avant d’entamer toute procédure judicaire, il est conseillé de résoudre à l’amiable les conflits de voisinage avec le commerçant à l’origine des nuisances. Si ces démarches sont infructueuses, mon Cabinet se tient à votre disposition pour vous assister dans votre réflexion et vos démarches en vue de contester les troubles anormaux de voisinage auxquels vous être confrontés.


Sources/Bibliographie :

http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/664293.pdf

http://www.cheuvreux-notaires.fr/veille_juridique/nouveautesjuridiques/nj_copropriete_affectation_lot.pdf

https://www.service-public.fr/particuliers/vosdroits/F31117

« Obligation de caractériser le caractère anormal d’un trouble anormal de voisinage », AJDI,  Dalloz, 2003, p.876

« Trouble de voisinage : nuisances excédant les inconvénients normaux », Recueil Dalloz, 1991, p.309

« Constitue un trouble excessif dépassant les inconvénients normaux de voisinage l’augmentation des niveaux sonores dans un appartement liée à l’activité d’un restaurant situé en dessous », Recueil Dalloz, 1993, p.117

CAPOULADE Pierre, GIVERDON Claude, « Pouvoir souverain des juges sur l’appréciation de la valeur des preuves, la conformité à la destination de l’immeuble en l’absence d’anormalité des troubles », RDI, 1995, p.372

TADROS Antoine, « Les troubles anormaux du voisinage et le syndicat des copropriétaires », Revue de contrats, Lextenso, 2017

CONSEIL Rémy, « L’activité du locataire doit respecter le règlement de copropriété de l’immeuble », Gazette du Palais, 2017



[1] Cour de cassation, 3e chambre civile, 18 septembre 2013 (n°12-23.062)

[2] Cour de cassation, 3e chambre civile, 27 avril 2017 (n°15-24.031)

[3] Cour de cassation, 3e chambre civile, 25 janvier 1995 (Epoux Roy c/ SCI l’Ecole)

[4] Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2000 (n°98-13.345)

[5] http://www.unpi.org/Donnees_Client/Doc/Produit/664293.pdf

[6] Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 octobre 1990 (n°88-19.383)

[7] Cour de cassation, 3e chambre civile, 8 octobre 2003 (n°99-20.511)

[8] Cour de cassation, 3e chambre civile, 15 septembre 2009 (n°08-12.958)

[9] Cour de cassation, 3e chambre civile, 10 mai 2017 (n°16-14.339)

[10] Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 janvier 2016 (n°14-25.538)

[11] Cour de cassation, 3e chambre civile, 31 mars 2016 (n°15-12.484)

[12] Cour de cassation, 3e chambre civile, 3 décembre 2015 (n°14-19.676)

[13] Cour de cassation, 3e chambre civile, 14 avril 2010 (n°09-13.315)

[14] Cour de cassation, 3e chambre civile, 19 novembre 2015 (n°14-18.752)

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