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L’opération de contrôle menée par la Ville de Paris au titre de vos locations AIRBNB en 10 points clés.

Assistée pour cette tâche d’une trentaine d’agents assermentés, la Ville de Paris mène depuis plusieurs années une politique de poursuite systématique des contrevenants à la Réglementation des locations meublées touristiques.

Toute procédure de la Ville de Paris est précédée d’un constat d’infraction dressé par un agent assermenté dans le cadre d’une enquête de contrôle. Cette enquête se matérialise par la réception par le propriétaire du logement incriminé d’un courrier de la Ville de Paris.

Cette opération de contrôle de la Ville de Paris est très souvent incomprise et instruite à la légère par les propriétaires.

Pourtant, cette étape est décisive dans la suite procédurale de l’affaire devant le Tribunal de Grande Instance de Paris.

Cet étude inédite a pour objet d’éclairer tout contrevenant destinataire d’un courrier valant convocation à une opération de contrôle de la Ville de Paris au titre de ses locations meublées touristiques.

 

1 - Vous venez de recevoir un courrier de la Ville de Paris portant opération de contrôle de vos locations AIRBNB ? De quoi s’agit-il ?

Ce courrier envoyé par lettre recommandée et lettre simple, émane du Chef du bureau de la protection des locaux d’habitation de la Ville de Paris. 

Le courrier vous indique que la Ville de Paris est en possession d’éléments qui font apparaître que le local dont vous êtes propriétaire ou locataire, fait l’objet d’une location meublée de courte durée.

Cette location vous expose à l’engagement d’une action en justice auprès du Tribunal de Grande Instance de Paris et au prononcé d’une amende civile de 50.000 euros en application de l’article L.651-2 du Code de la Construction et de l’Habitation.

Si la Ville vous a adressé ce courrier, c’est qu’elle dispose déjà de nombreuses informations sur votre prétendue infraction, à savoir le fait qu’il s’agit généralement de votre résidence secondaire et que ce logement fait l’objet d’une annonce de type AIRBNB et de réservations actives.

Vous disposez d’un délai de 15 jours pour organiser cette visite en prenant attache par téléphone avec le contrôleur désigné pour cette visite. Ce délai peut être utilement employé pour prendre attache avec un avocat spécialisé en locations meublées touristiques et préparer ce rendez-vous. 

2- Comment la Ville a-t-elle pu être informée de mes locations sur AIRBNB ?

La Ville dispose essentiellement de 3 sources d’information pour présumer votre activité de loueur en meublé touristique et votre infraction à la réglementation du changement d’usage des locaux d’habitation :

  • L’illégalité de l’annonce constatée sur internet par l’agent, très souvent pour défaut d’immatriculation ou au regard du grand nombre de commentaires d’utilisateurs ;
  • Signalement de l’activité de location meublée touristique par des voisins ou la copropriété de l’immeuble ;
  • Visite inopinée de l’agent assermenté de la Ville de Paris dans l’immeuble.

3 - De quelles informations disposent la Ville au jour de l’envoi de cette convocation à une opération de contrôle ?

 

Il convient d’indiquer que lorsque vous êtes destinataire d’un courrier de la Ville de Paris, l’agent assermenté a déjà réalisé 70% du constat d’infraction.

En effet, l’expérience de mon Cabinet démontre qu’avant d’envoyer ce courrier, l’agent assermenté a systématiquement réalisé les captures d’écran suivantes pour caractériser l’infraction :

-          votre annonce AIRBNB,

-          Les commentaires de vos clients,

-          Le prix des nuitées

-          Le nom de l’hôte et les photos présentes sur le site

 

De plus, l’agent a déjà réalisé plusieurs simulations de réservations de nuitées afin d’apprécier la disponibilité de votre logement à trois mois et les revenus escomptés depuis le début des premiers commentaires constatés.

En appréciant l’historique des commentaires, l’agent peut apprécier depuis quand vous réalisez cette activité mais encore la fréquence de ces réservations.

Remarque : Les commentaires des clients constituent un élément important de la Ville de Paris pour appuyer votre condamnation à une amende maximum car ils donnent une indication essentielle sur votre activité, sa fréquence, et son antériorité.

De plus, en application de « la convention de partenariat du 28 avril 2016 entre la DRFIP de Paris et la Ville de Paris qui organise les échanges de renseignements sur les locations meublées touristiques » l’agent a déjà consulté les services fiscaux pour savoir que ce logement ne constitue par votre résidence principale, mais encore le montant de vos revenus déclarés (ou non) au titre de cette location meublée ou la présence d’un locataire déclaré.

Ces éléments permettent à la Ville de Paris d’établir au jour de l’opération de contrôle la présomption  d’illégalité de votre location.

Enfin, l’agent est nécessairement informé de votre défaut d’immatriculation compte tenu du fait que cette déclaration doit être effectuée auprès des services de la Ville sur internet.

 

4 - Pourquoi l’agent de la Ville de Paris souhaite-il se rendre dans mon logement ? Suis-je contraint de faire droit à cette demande ?

 

Cette visite de l’appartement par l’agent de la Ville de Paris, n’est qu’une simple consolidation de ses constatations.

En effet, l’agent de la Ville de Paris assermenté en se rendant dans votre logement, constate que l’annonce correspond bien au local visité via la prise de photographies, et recueille vos observations.

En pratique, cette visite ne dure qu’une dizaine de minutes, le temps pour l’agent de s’assurer que vous avez communiqué les pièces demandées dans la convocation et faire remplir un questionnaire comportant les questions suivantes :

 

-          Désignation du logement à remplir (adresse du logement et nom du propriétaire)

-          Attestation du propriétaire sur l’honneur que ce logement a fait l’objet d’un bail du XX au XX.

-          Le logement est-il occupé à titre de résidence principale par votre locataire ? oui/ non / je ne sais pas

-          Avez vous été informé par votre locataire que ce logement a fait l’objet de locations en meublées de courte durée au cours des 12 derniers mois ? oui / non

-          Si oui référence de l’annonce (URL) :

-          Le cas échéant, nom de l’agence qui sert d’intermédiaire et référence de la location :

-          Observations complémentaires : (Champ libre qui peut servir pour informer la Ville de se référer à votre courrier explicatif ou celui de votre avocat le cas échéant.)

-          Ce local fait-il l’objet de locations meublées touristiques et dans l’affirmative sur quelle plate-forme (NB : AIRBNB, BOOKING etc…)

-     Reproduction d’un texte vous indiquant que toute infraction à la réglementation sur le changement d’usage des locaux d’habitation est passible de sanctions civiles et pénales (amende de 50.000 euros et astreinte d’un montant maximum de 1000 euros / jour/ mètres carré). Par ailleurs, ce texte vous indique l’application d’une amende de 80.000 euros et emprisonnement d’un an en cas de fausses déclarations, dissimulations ou tentative de dissimulation de locaux soumis à déclaration.

-          Date, heure et signature du propriétaire ou de son représentant.

Par ailleurs, cette visite est très importante car elle permet de constituer une présomption de votre bonne foi du fait de votre coopération avec les services de la Ville de PARIS.

A cet égard, il convient de préciser que les documents demandés par la Ville de Paris doivent être communiqués le jour du contrôle, ce qui facilite votre défense devant le Tribunal une fois assigné.

En pratique, il est tout à usuel avec l’accord du contrôleur d’adresser les pièces demandées dans les jours qui suivent l’opération de contrôle et ce, notamment par l’intermédiaire de votre avocat.

 

5 –Cette procédure de contrôle des agents de pénétrer dans votre logement est-elle conforme à la constitution ?

Le CoNseil constitutionnel va devoir dire si des agents assermentés d’une municipalité peuvent pénétrer dans un logement, en l’absence et sans l’accord de l’occupant ni d’un juge, pour vérifier la légalité d’une location touristique de courte durée.

Dans un arrêt rendu le 17 janvier 2019 ()  la Cour de cassation a renvoyé au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité (QPC) posée par les propriétaires d’un local à usage d’habitation dans la capitale.

Dans ce cadre, à l’heure actuelle « l’occupant ou le gardien du local est tenu de laisser visiter » par un « agent assermenté du service municipal du logement » et en cas d’absence, ce dernier peut « se faire ouvrir les portes et visiter les lieux en présence du maire ou du commissaire de police », rappelle l’arrêt.

Et ce, sans « autorisation judiciaire préalable » ni « recours effectif contre la décision de visite » ou « mécanisme de contrôle par l’autorité judiciaire ».

Le Conseil constitutionnel devra dire si cette disposition est conforme aux « principes de protection de la liberté individuelle et d’inviolabilité du domicile garantis par les articles 66 de la Constitution et 2, 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’homme et du citoyen », selon l’arrêt.

Cette décision devra donc être surveillée et fera l’objet d’une actualisation de cet article.

 

6 - Quels sont les documents que je dois communiquer ? Suis-je contraint de les communiquer ?

 Dans son courrier, la Ville de Paris, demande à remettre pendant la visite, selon votre situation, les pièces justificatives suivantes :

-          Copie intégrale de la taxe d’habitation 2018 de l’occupant du local

-          Copie de toute pièce établissant les conditions d’occupation actuelle du locaL 

- s’il s’agit de votre résidence principale, dernier avis d’impôt sur les revenus, inscription à des activités, factures téléphoniques…

- Extrait de l’acte de vente désignant l’usage du local

- En cas de location : copie du bail

- En cas de bail meublé étudiant : copie de l’attestation de scolarité ou carte d’étudiant

-Copie du mandat de gestion locative ou du mandat de vente.

 

-          Historique des transactions réalisées depuis l’origine provenant de chaque site internet de location, de l’agence et de tout intermédiaire de gestion de la location utilisée (mentionnant le nombre de nuitées)

 

-          Déclaration de la situation du local remise en place par le contrôleur, à remplir par le propriétaire et/ou l’occupant.  

 

Ces pièces justificatives sont à communiquer absolument, faute de quoi le dossier sera transmis au Tribunal de Grande Instance de Paris.

A cet égard, il convient d’indiquer que le courrier précise qu’aucune pièce ne sera acceptée postérieurement au jour de l’enquête. En pratique, la Ville accepte régulièrement d’intégrer des pièces communiquées quelques jours après l’opération de contrôle.

 

7 - Dois-je me faire assister par un avocat au cours de cette opération de contrôle ?

La présence de l’avocat n’est en aucun cas obligatoire pour transmettre les informations et pièces requises par la Ville de Paris.

Pourtant, il convient de préciser qu’en matière d’amende au titre des locations meublées touristiques, le juge est totalement libre du montant qui peut aller de l’absence de peine jusqu’à 50.000 euros.

Dès lors, et comme en matière de contrôle fiscal, l’assistance d’un avocat peut constituer un atout pour expliquer à la Ville de Paris, sinon la légalité de votre activité, que cette infraction a cessé ou encore est sur le point de cesser.  

Le courrier de l’avocat est admis par la Ville de Paris, comme un moyen de communication des pièces justificatives, ce qui facilite la tâche des agents de la Mairie mais peut également permettre de contester la force probante de leurs allégations de fraude à la réglementation.

Ainsi, les Juges peuvent être sensibles à la coopération du contrevenant à la réglementation et/ ou à des circonstances permettant de dégager sa responsabilité ou de l’atténuer. Une coopération du contrevenant dès le stade de l’opération de contrôle constitue un atout pour la suite procédurale du dossier et le calcul du montant éventuel de l’amende civile.

Dès lors, votre avocat pourra mettre en avant l’historique de votre activité, vos contraintes économiques, mais encore des circonstances atténuantes bénéfiques à votre dossier (chômage, problèmes médicaux ou familiaux, méconnaissance des textes etc..).

Dans le cadre de son expertise, votre avocat pourra expliquer à la Ville de Paris que votre enrichissement au titre de vos locations meublées touristiques peut être mis en perspective avec celui escompté si votre logement avait fait l’objet d’un bail classique. 

L’avocat pourra également mettre en avant les charges financières qui pèsent sur ce logement (travaux, remboursement du prêt etc..) ou encore démontrer que ce logement constitue ni plus moins que votre résidence principale ou celle de vos enfants ou d’un proche.

En effet, l’avocat pourra solliciter que ce courrier soit annexé au constat d’infraction qui sera transmis à l’avocat de la Ville de Paris et donc joint à l’assignation.

Pour une illustration,  dans une affaire récente, mon cabinet avait assisté en juillet 2018 un contrevenant à la réglementation AIRBNB. Ce courrier avait mis en lumière la coopération du client par la démonstration de la clôture de son compte, la remise en location du logement, mais encore des circonstances atténuantes (chômage, état de santé etc..).

Par un jugement rendu en décembre 2018, le Juge du Tribunal de Grande instance de Paris fixera une amende inférieure à 5.000,00 euros en tenant compte dans son jugement de l’enrichissement réel du client, mais également de sa coopération lors de l’opération de contrôle et de circonstances atténuantes démontrées par son courrier envoyé au stade de l’opération de contrôle.

 

8 - Est-il possible de consulter ce constat d’infraction ?

Le constat d’infraction est directement communiqué par les services de la Ville de Paris à leur avocat.

En pratique, ce constat d’infraction n’est donc consultable qu’au jour de la réception de l’assignation dont il est annexé.

 

9- Ce constat d’infraction peut-il être contesté en justice ? 

Bien entendu, ce constat peut être contesté devant le Président du Tribunal au cours des débats ouverts en suite de l’assignation de la Ville de Paris.

Pourtant, la Ville qui respecte un protocole de contrôle (interrogation des services fiscaux, relevé d’une matrice de propriété, captures d’écran de l’annonce etc) dispose d’une base relativement solide pour établir une infraction.

La défense juridique du propriétaire tient essentiellement à minimiser l’infraction ou à démontrer des éléments inconnus de la Ville de Paris (exemple : démonstration de la résidence principale.

Pourtant, dans un arrêt récent du 21 février 2019 (RG n°18/17027), la Cour d’appel de Paris a confirmé l’ordonnance rendue par le Président du Tribunal en date du 22 juin 2018 et débouté la demande de condamnation de la Ville de Paris au titre des locations meublées touristiques du propriétaire du logement au motif que le constat d’infraction n’était ni daté, ni signé.

En pratique, il est rare que ce constat rencontre un tel vice mais l’avocat veille ici à s’assurer du respect du formalisme de la procédure.

 

10 - Quelle suite peut-être donnée par la Ville de Paris à cette opération de contrôle ?

Si la légalité de l’activité de meublé touristique est démontrée (par exemple : respect des 120 jours constituant la résidence principale du propriétaire) la Ville de Paris peut conclure à l’absence d’infraction et clore le dossier.

De même, certains dossiers en infraction avec la loi restent à l’appréciation du service juridique de la Ville de Paris qui peut décider ou non de poursuivre en justice.

Mais de façon générale, les dossiers en infraction sont généralement transmis aux avocats de la Ville pour assignation.

Point intéressant, si la Ville de Paris peut assigner le propriétaire, force est d’admettre que les procédures ne peuvent être jugées actuellement par le Tribunal en raison de la question préjudicielle posée par la Ville de Paris (pour plus d’information, se rapporter à mon article reproduit ici : https://www.village-justice.com/articles/locations-illegales-sur-airbnb-tout-comprendre-sur-gel-des-procedures-2019-dans,30564.html).

La jurisprudence du Tribunal de Grande instance de Paris semble confirmer depuis janvier 2019 avec constance le prononcé systématique des sursis à statuer dans les assignations initiées par la Ville de Paris sur les manquements à la réglementation de l’article L.631-7 du CCH.

Pour une illustration : TGI PARIS 13 février 2019 - RG n°19/50476 / 31 janvier 2019 : RG n°18/58141

Par ailleurs, la Cour d’appel de Paris vient de rendre un arrêt le 14 février 2019 (RG n° 18/17750) prononçant à son tour un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de justice de l’union européenne. Le 21 février 2019, et dans une affaire similaire (RG n°18/04237), la Cour d’appel a de nouveau confirmé sa jurisprudence en prononçant de nouveau un sursis à statuer dans l’attente de l’arrêt de la Cour de justice de l’union européenne.

On peut donc affirmer à ce jour, que de jurisprudence constante, les affaires initiées par la Ville de Paris font l’objet de sursis à statuer par les tribunaux parisiens.

Attention, si l’article L.631-7 du CCH est jugé régulier par la Cour de justice de l’union européenne, toutes les procédures vont reprendre, et donc la défense opérée au cours du constat d’infraction prendra tout son sens.

 

Conclusion : 

L’opération de contrôle diligentée par la Ville de Paris doit être appréhendée avec rigueur par tout propriétaire et ce, afin de préserver ses intérêts et éviter ou minimiser toute conséquence judiciaire devant le Tribunal de Grande instance de Paris. 

avatar

Par sophie | 17/03/2019 21:56:35

Y a t il un délai maximal entre le contrôle sur place et l\'envoie du procès verbal et/ou l\'assignation? Ce délai est il interrompu par le sursis a statuer? (en gros peut on avoir reçu une inspection en février et recevoir l\'assignation dans un an?)
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