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10 motifs pour contester une assignation au titre des locations meublées touristiques de type Airbnb

Un huissier vient de vous délivrer une assignation portant convocation à une audience devant le Tribunal de Grande Instance de Paris ? Vous vous exposez à une amende civile de 50.000,00 euros outre la condamnation à une astreinte financière et les frais d’avocat de la Ville.

Pourtant, la pratique judiciaire permet de dégager 10 motifs suivants susceptibles de suspendre la procédure et d’organiser votre défense devant le Tribunal de Grande instance de Paris ou la Cour d’appel de Paris.

Un huissier vient de vous délivrer une assignation portant convocation à une audience devant le Tribunal de Grande Instance de Paris ? Cette assignation est la suite procédurale du constat d’infraction établi par un agent assermenté de la Ville de Paris.

Lors de cette opération de contrôle, la mairie de Paris vous a demandé par courrier recommandé d’adresser certaines pièces justificatives (Titre de propriété, historique des transactions des 12 derniers mois, information sur le caractère principal ou secondaire de la résidence etc..) et de laisser l’accès à un agent aux fins de s’assurer que le logement visité était bien similaire aux annonces constatées sur des plate forme de type Airbnb.

Convaincu(e) de la régularité de vos locations meublées touristiques ou du caractère minime de votre infraction, vous vous étonnez que la Ville de Paris puisse solliciter auprès du Tribunal, votre condamnation à lui régler la somme de 50.000 euros d’amende, une astreinte financière ainsi que le règlement de ses frais d’avocat et les dépens de l’instance (frais d’huissier) ?

La pratique combinée à l’examen de la doctrine et surtout l’abondante jurisprudence actualisée au 1er février 2019 permet de dégager des éléments pour contester cette assignation de la Ville de Paris.

Votre première démarche est de solliciter un renvoi de l’affaire, préparer votre défense et tenter de minimiser sinon annuler l’amende.

Pour ce faire il faut réunir un certain nombre de pièces de façon à démontrer un ou plusieurs des 10 motifs suivants susceptibles de suspendre la procédure et d’organiser votre défense devant le Tribunal de Grande instance de Paris ou la Cour d’appel de Paris :

1. La demande de sursis à statuer de votre procédure dans l’attente de l’arrêt de la Cour de justice de l’union européenne.

Au sens de l’article L.631-7 du code de la construction et de l’habitation, le fait de louer un local meublé destiné à l’habitation de manière répétée pour de courtes durées à une clientèle de passage qui n’y élit pas domicile, constitue un changement d’usage soumis à autorisation.

Afin d’établir la conformité de de ce dispositif avec la Directive 2006/123/CE du 16 décembre 2006, dite Directive Services, la Cour de Cassation a, dans un arrêt rendu le 15 novembre 2018 (RG n°17-26158), accepté de transmettre une question préjudicielle sur ce sujet à la Cour de Justice de l’Union Européenne.

Dans ce contexte, la Cour de Cassation a sursis à statuer jusqu’au 19 décembre 2019, dans l’attente de la position de la CJUE.

Ainsi, en application de l’article 378 du Code de Procédure civile : 

« La décision de sursis suspend le cours de l’instance pour le temps ou jusqu’à la survenance de l’événement qu’elle détermine. »

De plus, l’article 379 du même code dispose que le sursis à statuer ne dessaisit pas le juge.

Par une décision du 19 décembre 2018, le Tribunal de Grande instance de Paris a prononcé un sursis un statué jusqu’à ce que la Cour de justice se soit prononcée [1].

Cette décision non isolée, sera suivie de nombreuses autres décisions similaires, que mon cabinet a pu obtenir, à savoir :

  • Dans une affaire survenue le 16 janvier 2019, le Tribunal a d’office soulevé le sursis à statuer dans l’attente de la CJUE. Le délibéré précisant les modalités de sursis à statuer sont attendues pour le 13 février 2019 ;

  • De même dans une affaire en tout point similaire, portant sur des locations de type Airbnb et alors que l’affaire était plaidée le jeudi 6 décembre 2018, et le délibéré attendu le 17 janvier 2019, le Tribunal a prononcé une réouverture des débats au 14 février 2019, pour le motif suivant : « Soulever d’office le sursis à statuer dans l’attente du résultat de la question préjudicielle posée par la Cour de Justice de l’Union Européenne (sinon rupture d’égalité). »
Ainsi, il est possible de solliciter via votre avocat la suspension de la procédure dans l’attente de la décision de la CJUE attendue pour la fin de l’année 2019.
En effet, la position de la Cour de l’Union Européenne pourrait avoir des conséquences juridiques importantes dans la mesure où les dispositions de l’article L.631-7 du Code de la construction et de l’habitation pourraient être censurées et par conséquent, votre avocat pourra contester utilement l’assignation et son absence de fondement.
A défaut de contestation de cet article, les motifs ci-après devront être pleinement exploités lorsque les affaires seront en état d’être jugées.

2. Le sursis à statuer dans l’attente de la saisine du conseil constitutionnel sur la régularité du mandat conféré aux agents de la ville pour dresser le constat d’infraction.

Les pouvoirs confiés par la loi aux agents assermentés de la commune, pour constater le changement éventuel de destination de locaux d’habitation, sont susceptibles de porter atteinte aux principes de liberté individuelle et d’inviolabilité du domicile, que garantissent les articles 66 de la Constitution, ainsi que 2, 4 et 16 de la Déclaration des droits de l’Homme.

La Cour de Cassation a à cet effet, accepté donc de renvoyer au Conseil constitutionnel une question prioritaire de constitutionnalité en ce sens [2].

Les article L. 651-6 et L. 651-7 du code de la construction et de l’habitation concèdent aux agents assermentés du service municipal du logement des pouvoirs étendus pour constater d’éventuelles irrégularités. En effet, ils sont habilités à visiter les locaux à usage d’habitation situés dans le territoire relevant de leur compétence, à condition d’être notamment munis d’un ordre de mission personnel.

Cependant, il n’existe ni mécanisme d’autorisation judiciaire préalable, ni recours effectif contre la décision de visite, ni mécanisme de contrôle par l’autorité judiciaire des opérations menées, la question s’est posée de savoir si les articles L. 651-6 et L.651-7 susvisés ne portaient pas atteinte aux principes de liberté individuelle et d’inviolabilité du domicile protégés par le bloc de constitutionnalité.

De plus, selon la Haute cour, les agents assermentés peuvent être amenés à pénétrer dans des lieux à usage d’habitation en l’absence et sans l’accord de l’occupant du local, sans y avoir été préalablement autorisés par le juge judiciaire.

Le Conseil doit rendre sa décision dans un délai de trois mois à compter de sa saisine. Pendant ce délai, les parties sont invitées à échanger des mémoires écrits puis, seront convoquées à une audience de plaidoirie.

3. La démonstration que vous avez respectée la réglementation de 120 jours de location touristique en résidence principale.

En résidence principale, les locations saisonnières pour de courtes durées via les plateformes Airbnb et ses rivaux, sont autorisées s’ils s’avèrent effectuées dans le respect des conditions énoncées à l’article L. 631-7-1-A du code de la construction et de l’habitation.

L’une des conditions cruciales de cet article est le respect de 120 jours/an.

Ainsi, si vous louez votre résidence principale (à savoir, la résidence dont vous habitez plus que 8 mois/an), dans la limite de 4 mois par an, la commune de votre Ville ne peut pas vous condamner au paiement d’une amende au titre de votre location autorisée dans votre résidence principale.

A cet égard, la Cour d’Appel de Paris a rejeté les demandes de la Ville de Paris au motif que :

« Quant à la durée cumulée inférieure à quatre mois par an des périodes de location de cet appartement au cours des années 2015 à 2017, elle est démontrée par la production aux débats d’un relevé annuel signé de M. X, dont l’authenticité et l’exactitude ne sont pas contestées … » [3].
De même dans une ordonnance obtenue par mon cabinet, en juillet 2018, le juge des référés a constaté le désistement de la Ville de Paris de son instance et de son action.

En l’espèce, la ville de Paris a assigné un bailleur au paiement d’une amende de 50.000 euros au titre des sous-locations. Cependant, son locataire qui était autorisé à sous-louer l’appartement qui constituait sa résidence principale, avait réalisé la sous-location en respectant les 120 jours par an autorisés par la loi.

4. La démonstration que vous disposez d’une autorisation de louer votre résidence secondaire sur une plate forme de type Airbnb.

S’il s’agit de votre résidence secondaire, vous devez effectuer une déclaration en mairie, quelle que soit la taille de la commune.

La situation se corse si la résidence secondaire que vous louez est située en zone dite « tendue », c’est-à-dire dans les villes de plus de 200.000 habitants et les départements limitrophes de la capitale.

Les mairies peuvent exiger une autorisation de changement d’usage du logement.

A Paris, le bailleur doit respecter des règles de compensation. S’il passe par une agence ou une plate-forme Internet, le bailleur doit déclarer sur l’honneur qu’il a obtenu ce changement d’usage.

A cet effet, les demandes de la Ville de Paris ont été rejetées, au motif qu’elle n’a pas pu prouver l’usage d’habitation du local objet de son assignation.

A titre illustratif, la Cour d’Appel de Paris, a dans un arrêt d’octobre 2018, rejeté les demandes de la Ville de Paris, en précisant que :

« L’affectation du bien appartenant à Mme X à l’usage d’habitation ai 1er janvier 1970 n’étant pas établie, la Ville de Paris n’est pas fondée à invoquer un changement d’usage illicite au sens de l’article L. 661-7 du code de la construction et de l’habitation.

L’ordonnance attaqué doit donc être confirmée en ce qu’elle a débouté la ville de Paris de ses réclamations pour les motifs qui précèdent et qui se substituent aux siens sur ce point. »

Par ailleurs, vous pouvez louer une partie de votre résidence principale tout au long de l’année sans aucune restriction.

Ainsi, l’article L. 324-3 du code du tourisme dispose que :

« Les chambres d’hôtes sont des chambres meublées situées chez l’habitant en vue d’accueillir des touristes, à titre onéreux, pour une ou plusieurs nuitées, assorties de prestations. »

De même, les articles D. 324-13 et D. 324-14 du décret du 3 août 2007 précisent la définition législative en ce que l’activité de location de chambres d’hôtes est la fourniture groupée de la nuitée et du petit-déjeuner, et que chaque chambre d’hôtes donne accès à une salle d’eau et à un WC et doit être en conformité avec les réglementations en vigueur dans les domaines de l’hygiène, de la sécurité et de la salubrité.

A cet égard, la Réponse Ministérielle n° 11700 fournit encore une précision sur la définition de la chambre d’hôtes qui, ainsi que l’indique la loi, doit se situer chez l’habitant, c’est-à-dire dans sa résidence, qu’il s’agisse du même corps de bâtiment ou d’un bâtiment annexe et permet ainsi aux agriculteurs de créer des chambres d’hôtes dans les bâtiments annexes à leur résidence que constituent, entre autres, les granges.

Par conséquent, vous êtes autorisé à louer une chambre dans votre résidence principale tout au long de l’année sans avoir à demander l’autorisation de la Mairie de votre Ville.

5. L’absence de démonstration de preuve de la Ville de Paris pour caractériser votre infraction. 

Les pouvoirs confiés à la Mairie de votre ville pour vous contrôler et vous assigner peuvent être tempérés.

En effet, c’est à la Ville de rapporter la preuve de la location saisonnière, ainsi que la preuve de l’usage de votre local et le nombre de nuitées effectuées dans votre résidence principale.

Conformément à l’article 9 du code de procédure civile :

« Il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention. »

La preuve étant libre, c’est à la Ville de rapporter la preuve de l’infraction alléguée par ses soins.

Il ressort de la jurisprudence de la Cour d’Appel de Paris de juin 2018, que :

« Il s’ensuit que la ville de Paris ne rapporte pas la preuve de l’infraction alléguée et doit être déboutée de ses demandes à ce titre. »

En outre, dans une décision plus récente de décembre 2018, la Cour d’appel de Paris a relevé dans son arrêt que :

« Cependant, au regard des explications fournies et des pièces produites par Mme X, ces éléments ne sont pas suffisants pour établir à suffisance de droit que le bien en cause a fait l’objet de location répétées à une clientèle de passage qui n’y a pas élu domicile. […]

A cet égard, celle-ci justifie s’être trouvée à Paris au mois de juillet 2017 au cours de la période pour laquelle l’agent assermenté a effectué une simulation de réservation.

Au vu de ces considérations, il sera dit que la preuve n’est pas rapportée, que Mme X a enfreint les dispositions de l’article L. 631-7 du code de la construction et de l’habitation et les demandes de la Ville de Paris contre elle seront rejetées. »

Ainsi selon la jurisprudence la preuve des locations de courtes durées doit être rapportée par la Ville avant toute discussion au fond. Et c’est par la même que le Tribunal commence son appréciation.

6. Le règlement de vos impôts tiré de vos revenus de location meublée touristique.

Une fois la preuve de votre infraction rapportée, il faut penser à réduire ou bien vouloir atténuer l’ampleur de votre infraction et par la suite réduire le montant de de votre amende.

Il paraît opportun de porter à votre connaissance que le juge n’est pas tenu à un montant d’amende bien précis. Au contraire, il n’est tenu qu’à un plafonnement d’amende qui ne peut excéder les 50.000 euros par logement.

Par conséquent le montant de l’amende à prononcer est laissé à la parfaite appréciation du juge qui retient différents critères à savoir des circonstances atténuantes ou des circonstances aggravantes de nature à faire varier le montant de l’amende.

Ainsi par exemple, le fait de régler vos impôts tirés de vos revenus de location meublée touristique a pour conséquences de réduire le montant de votre amende en cas d’infraction.

A titre illustratif, la cour d’Appel de Paris a dans un arrêt du 13 décembre 2018 considéré que le montant de l’amende fixé par le premier juge à la somme de 5.000 euros s’avère insuffisant, de sorte que l’ordonnance attaquée sera infirmée de ce chef, et statuant à nouveau, l’amende sera portée à la somme de 10.000 euros.Tout en retenant pour motif que :

« Toutefois, la Sarl XX ne justifie pas ni même n’indique avoir déclaré les revenus générés par les locations illicites ni même n’a cité leur montant dans le cadre de cette instance. »

7. La démonstration que vous avez cessé l’infraction.

Une autre circonstance atténuante retenue par les magistrats lors de leur appréciation du montant de l’amende et celle de la bonne foi du propriétaire bailleur.

En outre, la jurisprudence a à plusieurs reprises pris en compte le fait de la cessation de l’infraction et le retour à l’habitation ou la remise en bail normal du local objet de l’assignation pour réduire le montant de l’amende tout en considérant que le propriétaire est de bonne foi.

En effet, le fait de mettre fin à toute infraction avant l’opération de contrôle peu réduire l’amende voire la rendre minime (5.000 euros).

Ainsi, pour une illustration, le Tribunal de grande instance de Paris, par une décision récente d’octobre 2017, a pu condamner un propriétaire ayant loué son bien sur Airbnb à une amende minorée de 5.000 euros compte tenu de sa bonne foi, la production d’un contrat de bail d’une durée de 12 mois, la régularisation de sa situation.

De même la cessation de l’infraction peut avoir lieu de façon concomitante à l’opération de contrôle.

Ainsi à cet égard, mon cabinet a obtenu une réduction du montant de la peine au visa « de la cessation de l’infraction ». (Ordonnance du Tribunal de Grande instance de Paris / décembre 2018)

8. L’ignorance légitime de l’infraction.

Le Tribunal est très réticent à la reconnaissance de l’ignorance légitime du propriétaire fasse à son infraction.

Toutefois, dans des cas très précis, le Tribunal a retenu l’ignorance légitime sans pour autant le dire expressément dans son dispositif.

A titre illustratif, dans l’ordonnance obtenue en décembre 2018, mon cabinet a pu sensibiliser le juge sur l’ignorance légitime de mon client quant à son infraction.

En l’espèce, le défendeur était un étranger qui dirigeait ses locations Airbnb depuis le site à l’étranger en version anglaise. De ce fait, il n’avait pas connaissance de la législation applicable.

A cet effet, le juge des référés, a ordonné une amende de 4.700 euros en tenant compte dans son dispositif de l’ignorance de la législation.
« Elle fait valoir néanmoins qu’elle n’avait pas connaissance de la législation… »

De même, le Tribunal a pris en compte cette ignorance de l’infraction, dans le cas où le bailleur n’était pas au courant des sous-locations réalisés par son locataire via le site Airbnb.

Par ailleurs, dans un arrêt de mars 2018, le Tribunal a prévu que :

« Que la sous-location était autorisée, le bail précisant que les périodes de location en ce cas ne pourraient être inférieur à une nuit,
Dès lors, Madame Y doit être considérée comme une personne qui ne s’est pas conformée aux conditions ou obligations imposées par l’article L. 651-2 du code de la construction et de l’habitation, encourant de ce fait l’amende civile prévue par ce texte, l’absence d’intention où l’ignorance de la législation n’étant pas de nature à écarter le prononcé de l’amende en vertu des dispositions précitées.
[…]
Madame Y sera donc condamné en conséquence au paiement d’une amende civile de 2.000 euros. » 

9. Votre coopération avec la mairie de Paris lors de l’opération de contrôle.

Votre coopération avec la mairie de Paris lors de l’opération de contrôle est considérée comme un premier pas vers un jugement souple.

L’assistance d’un avocat dans le cadre de cette opération de contrôle peut s’avérer utile.

Par cette stratégie de coopération dès le stade de l’opération de contrôle de la Ville, mon cabinet a pu dans l’affaire déjà cité de décembre 2018, réduire l’amende à 4.700 euros au lieu de 50.000,00 euros.

Le juge a pris en compte dans sa décision, la totale coopération du client :

« Eu égard des éléments développées précédemment, à savoir :

L’entière coopération de Mme X. et la transparence sur le nombre de nuitées et les gains retirés, qui ont ainsi simplifié les investigations de la ville de Paris, […] Mme X. sera condamnée, en conséquence, à une amende civile de 4.700 euros. »

En outre, cette ordonnance n’est pas sans précédents. Ainsi, à titre illustratif, en juin 2018, la Cour d’Appel de Paris a retenu dans sa décision que :

« Enfin, M. X, qui a laissé le libre accès de son bien à l’enquêtrice de la Ville de Paris à laquelle il a fourni l’ensemble des documents en sa possession, étant observé qu’il n’a plus accès à l’historique de son compte Airbnb du fait de sa clôture, a fait preuve d’une attitude coopérative au cours de la procédure qui atteste de sa bonne foi. »

Par conséquent votre parfaite coopération même en cas d’infraction, est un moyen voire une circonstance atténuante !

10. L’enrichissement réel : Assurer un lien entre les revenus annuels et l’amende.

Le Tribunal de Grande Instance de Paris, ne manquera pas à chaque fois de tenir compte lors son ordonnance des éléments développés dans le dossier.

L’un des éléments cruciaux influant sur sa position, est l’enrichissement réel et les revenus retirés de l’activité.

En effet, le Tribunal a à plusieurs reprises, considéré que :

« Eu égard aux éléments développées précédemment :

aux revenus retirés de cette activité. Mme A sera condamné, en conséquence, à une amende civile de 2.000 euros. » (TGI Paris, 14 mars 2018)

Cependant, la Cour d’Appel de Paris ne retient un tel motif que pour aggraver les condamnations.

A cet égard, elle a rendu sa décision du 13 décembre 2018 au visa de l’enrichissement d’appoint, en considérant que :

« Il a été constaté que l’infraction dure depuis octobre 2013 et la Ville de Paris estime le gain retiré des locations à 92.000 euros correspondant à un mensuel de 3.373.60 euros alors que le loyer mensuel de référence est de 1.226,40 euros et que le montant de la compensation nécessaire pour obtenir l’autorisation de changement d’usage du local d’habitation et pouvoir exercer une activité d’hébergement hôtelier est de 80.500 euros. »

Dans l’ordonnance précitée de décembre 2018, il a ainsi été retenu par le Juge la démonstration reposant sur le calcul de l’enrichissement réel entre les revenus tirés de AIRBNB et ceux qui auraient pu être perçu au titre d’un bail locatif.

Le rôle de l’avocat est alors de démontrer cet enrichissement réel afin de limiter le montant d’une éventuelle amende.

Xavier DEMEUZOY - Avocat à Paris en locations meublées touristiques. 
[1] Ville de Paris c/SCI Panaroma Immo- TGI Paris 19 Janvier 2019.
[2] Civ. 3e, QPC, 17 janv. 2019, FS-P+B+I, n° 18-40.040.
[3] CA Paris, pôle 1- ch. 2, déc. 2018.

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