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Retrouvez dans cet article les 10 motifs d’annulation d’une assemblée générale de copropriétaires par le Tribunal

Avocat exerçant en droit de la copropriété,  mon cabinet est régulièrement sollicité par des syndics ou des copropriétaires pour analyser la régularité de convocations où de Procès-verbaux d’assemblées générales de copropriété. 

Cet article a pour objet de préciser 10 situations susceptibles d’obtenir l’annulation d’une assemblée générale par le Tribunal de Grande Instance. 

La jurisprudence étant abondante et fluctuante, ces illustrations pourront être affinées par mon cabinet dans le cadre d’une consultation.

Préalablement à l’examen de ces hypothèses, il convient de rappeler que toute contestation d’assemblée générale doit impérativement être introduite par une assignation du copropriétaire opposant ou défaillant signifiée par huissier de justice au Syndicat des copropriétaires représenté par son syndic devant le Tribunal de Grande Instance du lieu de situation de l’immeuble au plus tard dans un délai de deux mois à compter du lendemain de la réception du courrier recommandé avec accusé de réception du syndic contenant le Procès-verbal de l’assemblée générale. 

Cette assignation doit être rédigée par le ministère d’un avocat. 

Les motifs d’annulation peuvent être les suivants :


1. Le non respect par le syndic d’un délai de 21 jours entre la convocation et la tenue de l’assemblée générale. 

Sauf urgence, l’article 9 alinéa 2 du décret du 17 mars 1967 dispose que la convocation est notifiée au copropriétaire au moins 21 jours avant la date de la réunion, à moins que le règlement de copropriété n’ait prévu un délai plus long.

Le point de départ du calcul de ce délai de 21 jours commence le lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire. 

La Cour de cassation déclare nulle l’assemblée convoquée sans respecter le délai de 21 jours alors qu’aucune urgence n’est constatée.  

Par ailleurs, la Cour de cassation considère de façon constante qu’il n’est pas nécessaire que le demandeur en nullité allègue qu’il ait subi un préjudice personnel, ou que les autres copropriétaires aient subi un préjudice, du fait de l’envoi tardif de la convocation. 

De même, la présence à l’assemblée du copropriétaire ne le prive du droit de demander la nullité de l’assemblée. 

Attention toutefois, un copropriétaire ne peut invoquer le non-respect du délai de convocation pour demander la nullité des résolutions auxquelles il ne s’est pas opposé. 


2. La convocation d’une assemblée générale par un syndic dont le mandat a expiré.

L’article 7 du décret du 17 mars 1967 dispose que le syndic doit convoquer au moins une fois par une assemblée générale. 

Or, pour que cette convocation soit valable, il importe que le syndic soit toujours en fonction au moment où celle-ci est adressée aux copropriétaires. 

A défaut d’un mandat effectif à la date de convocation à l’assemblée générale, celle-ci serait susceptible d’être annulée.

En effet, la jurisprudence tend à juger que l’absence de renouvellement du mandat du syndic équivaut à une absence de pouvoir d’agir et il ne saurait être allégué une quelconque qualité de « syndic de fait » pour couvrir l’irrégularité de la convocation .

Dès lors, un copropriétaire pourrait effectivement obtenir l’annulation de l’assemblée générale, sous réserve toutefois du respect des conditions posées par l’article 42, alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 à savoir : 1) qu’il soit opposant ou défaillant  et, 2) qu’il agisse en contestation dans le délai légal de deux mois. 

Sans quoi, l’assemblée générale deviendrait, malgré le vice qui l’entache, définitive et insusceptible de contestation .


3. L’erreur dans la date de tenue de l’assemblée générale.

Comme le précise l’article 9 alinéa 1 du décret de 1967, La convocation à l’assemblée générale contient « l’indication des les lieu, date et heure de la réunion. »

Par conséquent, l’auteur de la convocation fixe les lieu et l’heure de la réunion en tenant compte s’il en existe, des stipulations du règlement de copropriété et décisions de l’assemblée générale. 

Pour une illustration, La nullité de l’assemblée générale a été prononcée pour une convocation erronée délivrée pour le 20 au lieu du 21 décembre  ou encore pour une convocation à une date qui n’existe pas. 


4. L’absence ou l’irrégularité de la désignation d’un présidence de séance  / Le cumul irrégulier des postes de secrétaire et Président de séance.

L’article 15 du décret du 17 mars 1967 rappelle que la désignation d’un président, d’un secrétaire et, s’il y a lieu, d’un ou plusieurs scrutateurs au début de séance constitue une formalité substantielle à laquelle doit impérativement se plier l’assemblée générale des copropriétaires.

L’absence d’une telle désignation pourrait entraîner la nullité de l’assemblée générale, et ce, même en l’absence de griefs du requérant (qui devra toujours satisfaire les conditions de l’article 42 alinéa 2 de la loi précitée).

Il convient toutefois de préciser que la jurisprudence ne sanctionne pas seulement l’absence de désignation du président du bureau de l’assemblée générale mais également les irrégularités pouvant l’entacher.

D’une part, en effet, l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 précise qu’il est interdit pour le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou ses préposés, de remplir la fonction de président de séance.

De plus, la jurisprudence a clairement jugé que seul un copropriétaire pouvait être élu président de séance et qu’il ne pouvait déléguer cette faculté à son mandataire s’il n’est pas lui-même copropriétaire .

D’autre part, la désignation tant du président que du secrétaire de séance étant une formalité substantielle et les deux fonctions étant légalement distinctes, une seule et même personne ne peut cumuler les deux fonctions, à peine de nullité de l’assemblée générale dans son ensemble .

5. L’inapplication de la réduction des voix du copropriétaire majoritaire.

En matière de copropriété, la loi se veut protectrice contre tout type d’abus et notamment, en assemblée générale, contre les abus de position majoritaire. 

Ainsi l’article 22 de la loi du 10 juillet 1965 impose que, dans les cas où un copropriétaire possède une quote-part de parties communes supérieure à la moitié, le nombre de voix dont il dispose soit réduit à la somme des voix des autres copropriétaires.

L’inapplication de cette règle de réduction des voix du copropriétaire majoritaire constitue une irrégularité affectant l’assemblée générale et pouvant justifier son annulation .

Il convient cependant de rappeler que cette irrégularité générale ne saurait faire obstruction à l’application des dispositions de l’article 42 de la loi précitée. 

En ce sens, la jurisprudence a précisé que le copropriétaire, présent à l’assemblée générale pendant laquelle il n’est pas fait application de la règle de réduction des voix, n’était pour autant fondé qu’à demander l’annulation des résolutions contre lesquelles il s’était opposé .


6. La participation irrégulière d’un mandataire au vote des résolutions.

Bien souvent, une assemblée générale s’expose à la nullité en raison de la violation de dispositions légales ou conventionnelles relatives au mandat.

En effet, si l’article 22-I de la loi du 10 juillet 1965 dispose que tout copropriétaire peut déléguer son droit de vote à un mandataire, membre du syndicat ou non, il établit également des règles encadrant le mandat : limite du nombre de mandats ou de voix pour un mandataire, interdiction de représenter un copropriétaire pour le syndic, son conjoint, son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou ses préposés.

De plus, le mandat doit nécessairement être écrit .

Ainsi, en cas de violation de ces dispositions, la jurisprudence stricte et constante en la matière juge que la participation irrégulière d’un mandataire à l’assemblée générale entraîne la nullité de celle-ci, en dépit même du fait que son vote n’ait pu avoir d’incidence sur le sens de la décision adoptée .

Attention toutefois, à l’inverse de la participation irrégulière d’un mandataire au vote, lorsque le syndicat porte atteinte au droit d’un copropriétaire d’être représenté à l’assemblée générale en écartant, sans prouver l’irrégularité du pouvoir donné, le vote d’un mandataire, l’assemblée générale peut également être annulée .


7. Le dépassement du nombre de mandats ou de voix par un mandataire.

L’article 22-I rappelle qu’un mandataire ne peut, à quelque titre que ce soit, recevoir plus de 3 délégations de vote. 

Par dérogation, le mandataire peut néanmoins excéder cette limite si le total des voix qu’il a reçues en délégation et de ses voix (s’il est également copropriétaire) ne dépasse pas 5% des voix de l’ensemble des copropriétaires, ou s’il participe à l’assemblée générale du syndicat principal en qualité de mandataire de copropriétaires tous membres du même syndicat secondaire.

L’article 22-I précité ayant vocation à protéger la copropriété d’abus de majorité et étant d’ordre public, le non-respect de la limite établie (limite de 3 mandats ou 5% des voix) peut entraîner la nullité de l’assemblée générale.


8. Le vote d’une question non portée à l’ordre du jour.

L’article 13 du décret du 17 mars 1967 rappelle l’étendue de la compétence décisionnelle de l’assemblée générale en disposant qu’elle ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l’ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I du même décret.

De plus, la jurisprudence précise qu’une « décision qui a été votée conformément à l’ordre du jour ne peut être complétée par une autre qui n’y était pas inscrite » .

Les dispositions de l’article 13 du décret précité étant d’ordre public, le vote d’une question non inscrite à l’ordre du jour est une cause de nullité de la décision irrégulièrement votée, mais toutefois pas de l’assemblée générale toute entière .

De plus, il ne faut pas confondre une question non mentionnée à l’ordre du jour qui aurait été votée et celle qui aurait simplement été débattue et n’entrainerait aucune nullité .

Enfin, il ne saurait être dérogé à l’article 42 qui n’ouvre la voie de la contestation qu’au copropriétaire opposant ou défaillant agissant dans un délai de 2 mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale.


9. L’irrégularité tenant à la computation des voix.

La loi du 10 juillet 1965 encadre strictement le mode de computation des voix.

La violation des règles en la matière est sanctionnée par la nullité.

La jurisprudence sanctionne de nullité ainsi toute atteinte au droit fondamental des copropriétaires de participer ou de se faire représenter à l’assemblée générale et ce, sans qu’il ait à en rechercher l’influence sur le résultat du vote. 

Pour une illustration, serait nulle toute assemblée où les voix seraient décomptées par tête, ou attribuées en fonction du nombre de lots ou encore de la participation aux charges (sauf application de l’article 24 III de la loi du 10 juillet 1965) et non pas en fonction des quotes-parts de parties communes. 

Dans le même sens, des voix ne pourraient être écartées au prétexte qu’il s’agit de lots non vendus ou non construits ou encore en raison de la nature des lots. 

Par ailleurs, et sauf exception spécifique de l’article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 , un mandataire ne pourrait être écarté du vote alors qu’il dispose d’une délégation de vote .


10. L’absence de la mention de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans le Procès-verbal d’assemblée générale

La mention de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 dans le procès-verbal d’assemblée générale est rendue obligatoire par l’article 18 du décret du 17 mars 1967.

La mention dans le procès-verbal dudit article est exigée afin que les copropriétaires opposants et défaillants puissent prendre conscience des délais courts et impératifs auxquels doit s’astreindre toute éventuelle action en contestation (2 mois à compter de la notification du procès-verbal).

Cependant, à la différence des autres motifs précédemment exposés, l’absence de reproduction de l’article 42 de la loi précitée, n’entraîne pas la nullité de l’assemblée générale, mais emporte modification des conditions dans lesquelles la contestation pourra se faire.

En effet, à défaut de reproduction, le délai pour contester les décisions de l’assemblée générale est porté à 10 ans .

Toutefois, il convient d’être prudent avec la notion de défaut de reproduction puisque la jurisprudence a pu juger que la reproduction non intégrale  , figurant sur un document distinct , voire même différée de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965  n’était pas un défaut de reproduction et faisait valablement courir le délai de deux mois pour contester l’assemblée générale. 

Pour aller plus loin / Sources :

- Dalloz action – La copropriété – 2018/2019 – Capoulade & Tomasin
- Code de la copropriété 2017 – 26ème édition – Dalloz
- La copropriété en questions – Florence Bayard – James – Edilaix



[1] Civ. 3ème. 3 octobre 1974 D.1975. 130 ; JCP 1975 II 18007 note Guillot.
[2] Civ. 3e, 14 octobre 1987, n°85-18.749
[3] C’est-à-dire absent et non représenté.
[4] Civ. 3e, 7 avril 2009, n°08-15.204
[5] TGI Marseille 28 février 1978 Administrer juillet 1979 n°93
[6] Paris 3 mai 2002 Administrer juillet-aôut 2002 – 58. Observation Bouyeure – Paris 11 mai 2011 – RG n°09/02627 AJDI 2012
[7] Civ. 3e, 13 novembre 2013, n°12-25.682
[8] Civ. 3e, 6 novembre 2002, n°01-10.800

[9] Voir en sens Civ. 3e, 3 mars 2010, n°09-11.874 : jugeant que la simple inapplication de réduction des voix du copropriétaire majoritaire suffisait à caractériser l’irrégularité des décisions contestées.
[10] Civ. 3e, 4 février 2014, n°12-27.512 et n°12-28.380
[11] V. par ex. Civ. 3e, 19 juillet 1995, n°93-17.911. A contrario v. Paris 11 septembre 1992 : Administrer août-sept 1993. 26, obs Guillot : reconnaissant l’existence d’un mandat tacite entre époux.
[12] Voir en ce sens : Civ. 3e, 11 février 1975, n°73-13.338.
[13] V. par ex. Civ. 3e, 22 février 1989, n°87-17.497
[14] Civ. 3e, 7 novembre 2007, n°06-18.882
[15] Voir en ce sens : Paris, 9 février 2011, RG n°09/17735 annulant la décision désignant un syndic bénévole alors que l’ordre du jour ne mentionnait que le renouvellement du syndic.
[16] Voir en ce sens : Civ. 3e, 10 mai 1983, n°81-16.318
[17] Civ. 3ème. 22 février 1989 n°87-17.497 Bull.civ. III n°47 Administrer sept. 1989. D.1989. IR 87
[18] Civ. 3ème 20 novembre 1996 – RG 94-19-140
[19] Il s’agit de l’impossibilité pour un copropriétaire débiteur de voter sur l’autorisation donnée au syndic d’agir en justice en vue de la saisie de la vente de son lot.
[20] Voir en ce sens : Paris, 11 octobre 2001, AJDI 2002.141
[21] Aix en Provence, 26 octobre 1995 : Bull. Aix 1995, n°2, p.302
[22] Civ. 3e, 4 juin 2003, n°02-11.134
[23] Paris, 19 janvier 2006, AJDI 2006.390

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